Оплата налога за сдачу квартиры в аренду

Для сравнения: физические лица, которые владеют квартирой более 3 лет (в некоторых случаях — более 5 лет), освобождаются от уплаты налога при продаже этого жилья.

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Я несколько раз снимал квартиру, и хозяева были против договора, потому что боялись налоговой.

Я устал слушать отговорки про то, что платить налоги дорого, и предложил им компенсировать их. Чтобы понять, какой вариант по налогам выгоднее всего, я сел и посчитал. Вот что у меня вышло.

Какие существуют варианты уплаты налогов на доходы со сдачи жилья?

Существует 3 способа:

Способы уплаты налогов на доходы со сдачи жилья

  • налог на доходы физических лиц (по ставке 13%);
  • патент на сдачу жилых помещений в аренду (6%);
  • налог на самозанятость (4%).

Купить патент

Получить патент могут только индивидуальные предприниматели, поэтому сначала надо открыть ИП. Пошаговую инструкцию по получению патента можно найти на сайте ФНС, там же есть форма и образец заявления.

Подавать налоговую декларацию, если вы ИП и купили патент, не нужно.

Сколько платить?

Купить патент можно на срок от 1 до 12 месяцев. Если вы сдаёте квартиру на долгий срок, лучше выбрать годовой патент. Его стоимость зависит от того, в каком городе вы сдаёте жильё. В Москве на цену патента также влияют округ, район и площадь квартиры. Точную стоимость можно посмотреть на mos.ru . Например, годовой патент на квартиру до 50 кв. м. в Крылатском стоит 18 000 ₽ .

Патент не освобождает от выплаты страховых взносов. Так же, как и ИП на «упрощёнке», в 2018 году предпринимателям с патентом необходимо заплатить 5 840 ₽ за обязательное медицинское страхование и 26 545 ₽ в пенсионный фонд. А ещё надо вести учёт доходов в специальной «патентной» книге .

Пример. Вы сдаёте квартиру до 50 кв. м. в Крылатском за 40 000 ₽ в месяц, это 480 000 ₽ в год. Покупаете патент за 18 000 ₽, платите страховые взносы в размере 32 385 ₽. Ваш годовой доход составит 429 615 ₽.

Когда платить?

Если вы берёте патент на 12 месяцев, то 1/3 от его стоимости надо оплатить в течение 90 дней после начала его действия, оставшиеся 2/3 — до завершения действия патента. Страховые взносы ИП надо уплатить до 9 января следующего года.

Какие подводные камни?

Такие же, как и у ИП на «упрощёнке». Во-первых, с продажи квартиры придётся платить налог 6%. Во-вторых, нельзя получить налоговые вычеты, если доход от сдачи квартиры — ваш единственный заработок.

Последствия для физических лиц

Физическое лицо выплачивает ежемесячно подоходный налог с заработка за предоставление жилья внаем. Собственник квартиры оформляет патент на аренду квартиры или ИП и выплачивает единый налог по упрощенной программе.

READ
Новости раздела Учредительные документы и выписки

Если договор между сторонами не заключен, это считают уклонением от подоходного налога. Чтобы избежать проблем с законом, оформляйте сдачу в аренду официально, по всем правилам.

В ситуации, когда собственник уходил от выплаты налога, но может предоставить уважительную причину своих действий, ему назначают штраф в размере 20% от суммы. Если арендодатель осознанно пренебрегал выплатами государству, то с него снимут штраф в размере 40%.

Штраф за нелегальное проживание

Согласно нормам ст.ст.119 и 122 НК РФ применяются следующие виды штрафов:

  • от 20 до 40% от реально полученного дохода за умышленное нежелание оплачивать средства в казну;
  • просрочка предоставление декларации в налоговую – 5% от суммы полученного дохода за каждый период. Максимум начисляется 30% от прибыли, но не менее 1000 рублей.

В случае сокрытия факта сдачи квартиры в аренду на протяжении 3 и более лет при доходе от этой деятельности свыше 600000 рублей применяются нормы ст.ст. 198 и 199 УК РФ. Санкции данных статей предусматривают ограничение воли на определенный срок по решению суда или штраф.

Кто вправе сдавать недвижимость в аренду

Сдавать недвижимость в аренду вправе любое лицо, как физическое, так и юридическое. И любое лицо, сдающее недвижимость в аренду и получающее с этой деятельности доход в виде арендных платежей, обязано платить налоги.

В России чрезвычайно распространена практика сдачи в аренду жилых помещений физическими лицами, при этом на этом рынке существует большая проблема контроля налогообложения — большинство арендодателей предпочитают действовать неофициально, сдавая квартиры и жилые дома без договоров и не уплачивая никаких налогов. Такое поведение не является правильным и допустимым: если у лица имеется выручка, с нее необходимо уплачивать налог.

Сдавать в аренду недвижимость вправе любые физические лица:

  • простые граждане, не обладающие никаким специальным предпринимательским статусом;
  • индивидуальные предприниматели;
  • плательщики налога на профессиональный доход, известные как самозанятые.

При этом для каждой из указанных групп имеются отдельные правила и особенности налогообложения.

Аренда жилья: как выбрать выгодный режим налогообложения

Для сдачи квартиры в аренду в Москве есть несколько законных способов заплатить налоги. Первый, традиционный НДФЛ, — 13% от суммы ежегодной арендной платы, что нередко является наиболее затратным и наименее выгодным способом (для собственников-нерезидентов он еще менее выгоден — 30%).

Второй и третий способы на сегодняшний день могут быть названы льготными и доступны только арендодателям, зарегистрировавшим ИП. Во-первых, у таких лиц есть возможность приобрести патент, цена которого фиксируется на год (возможна и помесячная оплата) и зависит от района расположения квартиры и ее площади.

READ
Оформление договора купли-продажи мотоцикла

Стоит иметь в виду, что в этом случае, помимо стоимости патента, ежегодно уплачиваются страховые взносы в ПФР и ОМС, которые в 2018 году составляют 32,285 тыс. руб. в год (если годовой доход, установленный для расчета стоимости патента, превышает 300 тыс. руб., то в ПФР необходимо заплатить еще 1% от суммы превышения). Закон предусматривает возможность не платить страховые взносы за периоды, когда у ИП не было деятельности. Для этого предприниматель должен подать в налоговую инспекцию заявление и подтверждающие документы.

Во-вторых, у ИП есть возможность прибегнуть к так называемой упрощенной системе налогообложения (УСН). В этом случае арендодатель оплачивает только 6% от общей суммы годового дохода (страховые взносы уже учтены). Однако такая форма требует регулярного предоставления в налоговые органы полной отчетности о деятельности ИП, а это не всегда просто и нередко вынуждает арендодателей обращаться за помощью к профессионалам, что также увеличивает затратную часть.

Возникает логичный вопрос: как выбрать оптимальную для арендодателя систему налогообложения?

В каких случаях интересна патентная система налогообложения

Стоимость патента зависит от района, где расположена квартира, и ее общей площади. Как говорилось выше, в настоящее время патент по деятельности, связанной с арендой (наймом) жилого помещения, может приобрести только лицо, зарегистрированное как ИП. У физлиц в настоящее время такой возможности нет, однако есть вероятность, что в будущем она появится. Рассмотрим конкретные примеры.

Пример № 1: собственник квартиры площадью 170 кв. м в новом доме на Мосфильмовской улице заключил договор с арендной платой 220 тыс. руб. в месяц.

Это Западный административный округ, и стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО. Площадь квартиры находится в диапазоне 100–200 кв. м. В этом случае стоимость патента составит 90 тыс. руб. в год (сумма рассчитана как 6% от годового дохода в 1,5 млн руб.).

Казалось бы, все просто, и патент будет интересен в тех случаях, когда фактический доход превышает установленный (1,5 млн руб.), то есть при арендной плате более 125 тыс. руб. в месяц. Но при этом нужно учитывать размер страховых взносов в ПФР и ОМС, которые обязательны для оплаты. На 2018 год общий размер страховых взносов равен 32,385 тыс. руб. в год.

То есть фактически арендодатель заплатит 90 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 120,385 тыс. руб. в год. Соответственно, патент в данном случае будет интересен при арендной плате, превышающей 167 тыс. руб. в месяц.

Патентная система достаточно проста и не требует подачи регулярной отчетности в налоговые органы. В принципе, в том, как подать заявление на патент и как оплатить налог, может разобраться любой человек, быть специалистом для этого совершенно не обязательно.

READ
Когда вступает в силу наследство после смерти

Из практики мы знаем, что пока патентной системой налогообложения пользуются в основном владельцы элитных квартир либо квартир бизнес-класса в районах, отличных от ЦАО, где стоимость патента ниже. Однако нередки случаи, когда патентная система очень выгодна и для квартир в ЦАО.

Пример № 2: собственник квартиры в новом доме на Никитском бульваре (ЦАО) площадью более 300 кв. м может иметь ежемесячный доход в размере 800 тыс. руб.

Патент на такой объект стоит 450 тыс. руб. в год (6% от установленного законом для таких квартир годового дохода в 7,5 млн руб.). В этом случае патент очень выгоден.

Если площадь квартиры меньше, но при этом она стоит столько же или дороже, стоимость патента составит 270 тыс. руб. в год (6% от установленного годового дохода в 4,5 млн руб.), то есть он еще более выгоден.

Заметим, что в ЦАО чаще всего патент приобретается для квартир площадью 100–200 кв. м, и его стоимость в этом случае равна 135 тыс. руб. в год. С учетом страховых взносов получается, что для таких объектов патент выгоден при арендной плате от 260 тыс. руб. в месяц.

В каких случаях выгодна УСН

Пример № 3: собственник квартиры площадью 83 кв. м в доме на улице Б. Каменщики заключил договор с арендной платой 120 тыс. руб. в месяц.

Это Центральный административный округ. Стоимость патента здесь выше, чем в других округах Москвы, и при этом отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Патент для квартиры площадью 83 кв. м в ЦАО также стоит 90 тыс. руб. в год, и это, как говорилось выше, рассчитано как 6% от установленного годового дохода в 1,5 млн руб. Однако годовой доход собственника будет немногим ниже, чем установленные законом 1,5 млн руб. Таким образом, патентная система налогообложения в этом случае невыгодна, в особенности с учетом необходимости оплаты страховых взносов.

В таких случаях собственник прибегает к УСН со ставкой 6%, но это ежеквартальная оплата налогов и взносов, заполнение квитанций на оплату, подача налоговой декларации по итогам года. Фактически без помощи профессионального юриста или бухгалтера собственнику не обойтись. А это снова издержки.

READ
Договор субаренды офиса между юридическими лицами образец

В последнее время в Москве проводится большая работа по легализации арендного бизнеса. Законодательно устанавливаются различные льготные режимы налогообложения, в том числе позволяющие в упрощенной форме вести учет и отчетность, не прибегая к помощи профессионалов. ФНС налаживает электронные сервисы, что дает возможность, практически не выходя из дома, открыть ИП, выбрать налоговый режим, заплатить налоги и взносы, сдать отчетность. Наконец-то появилась долгожданная возможность открыть ИП через МФЦ, однако эта опция доступна пока только для Москвы.

В настоящее время нередко говорят о законодательных инициативах, направленных на еще более интересные нововведения. Например, в том, что касается особенностей налогообложения самозанятых граждан в соответствии с антикризисным планом правительства РФ. Предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных в 2017–2018 годах для учтенных в ФНС самозанятых граждан, предоставляющих отдельные виды услуг (няни, репетиторы и др.). При этом сегодня правовой статус самозанятого лица в России законодательно не закреплен.

Хотя новость о возможности приобретения патента с упрощенной системой оплаты налогов и взносов без регистрации ИП была положительно воспринята собственниками сдаваемых в аренду квартир, этот вид деятельности не отнесен к списку, позволяющему применять льготы для самозанятых. Сама же программа поддержки самозанятых граждан со стороны государства недоработана, и пока не ясно, будет ли она введена в действие в 2018 году для арендного бизнеса. Отметим, что, по некоторым оценкам, около 90% арендодателей нигде не зарегистрированы, не ведут учет доходов и не уплачивают налоги в бюджет.

Еще одна очень важная деталь. Высокая стоимость патента и сложная процедура оформления ИП пока не позволяет использовать льготные налоговые режимы абсолютно всем арендодателям. Безусловно, в дальнейшем необходимо предусмотреть более привлекательный налоговый режим для квартир с арендной ставкой ниже 70 тыс. руб. в месяц. Сегодня такие арендодатели фактически не имеют возможности пользоваться льготными режимами налогообложения. При этом НДФЛ со ставкой 13% для них достаточно высок, режим УСН (6%) сложен и непонятен, а патент попросту невыгоден.

На этом фоне инициатива законодателей, направленная на легализацию доходов в сфере бюджетных квартир путем внедрения упрощенной системы регистрации и уплаты налогов и взносов по принципу одного окна (без получения статуса индивидуального предпринимателя), кажется вполне логичной и необходимой.

Примеры применения патентной системы для квартир c арендной ставкой до 70 тыс. руб. в месяц:

Пример № 4: собственник трехкомнатной квартиры площадью 76 кв. м в доме на Ленинградском проспекте (ст. м. «Сокол») заключил договор с арендной платой 60 тыс. руб. в месяц.

Это Северный административный округ. Стоимость патента здесь ниже, чем в ЦАО, и при этом, как указано выше, отличается для квартир площадью до 50 кв. м, 50–75 кв. м и 75–100 кв. м.

Годовая сумма налога при покупке патента для этой квартиры составит 60 тыс. руб. (6% от установленного законом для таких квартир потенциально возможного годового дохода в 1 млн руб.). Страховые взносы будут оплачиваться дополнительно, то есть общая сумма налогов и взносов за год составит: 60 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. = 92,385 тыс. руб. в год. Почти столько же (93,6 тыс. руб.) арендодатель заплатит в случае НДФЛ со ставкой 13%. При этом если прибегать к УСН, то сумма налога составит 43,2 тыс. руб. в год (6% от годового дохода в 720 тыс. руб.). Напомним, что при УСН страховые взносы дополнительно не оплачиваются, они уже включены.

Данный пример показывает, что патентная система невыгодна для данного объекта.

READ
Ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома

Следующие примеры не очень дорогих квартир также это подтверждают.

Пример № 5: собственник однокомнатной квартиры с дизайнерским ремонтом площадью 49 кв. м в новом доме с закрытым двором и парковкой у ст. м. «Кузьминки» предлагает снять эту квартиру за 50 тыс. руб. в месяц.

Стоимость патента для округов вне ЦАО в пределах МКАД при площади квартиры до 50 кв. м установлена в размере 18 тыс. руб. в год. В год собственнику придется заплатить: 18 тыс. руб. + 32,385 тыс. руб. (страховые взносы) = 50,385 тыс. руб. С учетом дополнительных страховых взносов эта система будет интересна при арендной ставке от 70 тыс. руб. в месяц (если арендная ставка ниже, то УСН со ставкой 6% выгоднее).

Данные примеры позволяют сделать вывод, что такой интересный режим, как патентная система налогообложения, пока малодоступен для недорогих квартир и даже не всегда доступен для домов бизнес-класса, расположенных в районах за пределами ЦАО.

Упрощенная система налогообложения с объектом «доходы» со ставкой 6%, безусловно, будет интереснее, чем 13% (НДФЛ для физических лиц резидентов), но оформление ИП, годовая отчетность, ежеквартальные авансовые платежи по налогам вызывают у арендодателей определенные опасения. Некоторые воспринимают ИП как отдельную компанию, что отпугивает возможными сложностями и проволочками, связанными с деятельностью юридического лица.

В то же время стоит отметить, что в целом внедрение льготных режимов налогообложения играет важную роль, и успехи в данной сфере уже есть. Так, по данным правительства Москвы в 2017 году, поступление налоговых платежей от сдачи квартир в аренду выросло на 20% по сравнению с предыдущим годом. При этом количество приобретенных патентов на сдачу в аренду жилья выросло за этот же период на 11%. Таким образом, наблюдается позитивная динамика, и очевидно, что работа столичных властей будет направлена на дальнейшую легализацию рынка аренды.

Галина Баркус старший юрисконсульт Savills в России

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

READ
Как заполнить записку расчет при увольнении

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Как официально сдать квартиру в Подмосковье

Комната в новом семейном комплексе социально-реабилитационного центра «Остров надежды» в Дмитрове.

Комната в новом семейном комплексе социально-реабилитационного центра «Остров надежды» в Дмитрове.

READ
Перевести пенсию на другой адрес без прописки

Сдать квартиру в Московской области можно несколькими способами: заключить договор найма как физическое лицо или сдать квартиру как индивидуальный предприниматель. О том, как заключить договор и какие документы для этого нужны, как уплатить налоги со сдачи квартиры и оформить декларацию 3-НДФЛ, читайте в материале портала mosreg.ru.

Договор найма (аренды)

Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, будет являться официальным документом.

Согласно главе 35 ГК РФ, договор найма заключается в тех случаях, когда квартира сдается физическому лицу.

Договор аренды заключается, если арендатор – юридическое лицо, при этом арендатор может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Согласно статье 683 ГК РФ, заключать договор найма жилого помещения можно на срок не более 5 лет. Если в договоре не указан срок, то считается, что договор заключен именно на такой временной период.

Договор, заключенный на 1 год или менее, считается краткосрочным, и срок в таком договоре следует обязательно прописать.

Договоры на срок меньше года не надо заверять у нотариуса и регистрировать в Росреестре – подписей обеих сторон будет достаточно.

Договор может быть заключен в свободной форме, но обязательно письменно. Договор должен быть составлен как можно более подробно, так как именно он станет основой для решения возможных спорных ситуаций.

В договоре необходимо указать:

  • паспортные данные (собственника и будущих жильцов);
  • размер месячной оплаты за аренду;
  • сроки оплаты;
  • какое имущество в квартире можно использовать;
  • информацию о том, кто оплачивает коммунальные расходы;
  • время и порядок проверки квартиры хозяевами;
  • информацию о собственниках квартиры;
  • количество будущих жильцов;
  • способ внесения оплаты за квартиру (наличными или на карту);
  • порядок действий в случае неуплаты или порчи имущества;
  • разрешение или запрет на проживание животных.

Регистрация договора в Росреестре

Согласно статье 674 ГК РФ, краткосрочный договор найма не нужно регистрировать в отделениях Росреестра, а вот долгосрочный договор (заключенный сроком на один год и более) необходимо зарегистрировать в течение 1 месяца со дня его заключения.

Краткосрочный договор аренды отличается тем, что налоговый орган информацию о сумме дохода может получить от арендодателя или арендатора. По истечению налогового периода в налоговую инспекцию по месту учета нужно подать декларацию с указанием полученного дохода, а также посчитать налог и уплатить его в срок. К декларации также нужно приложить документы, которые подтвердят факт получения дохода и сумму.

READ
Особенности ипотеки Молодая семья в Сбербанке

Уплата налогов

Уплата налога в статусе физического лица предполагает ставку 13%. Арендодатель до 30 апреля должен подать декларацию в налоговую по месту жительства (или пребывания) о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии следующих документов: договора найма (либо аренды), акта приемки квартиры, документов, подтверждающих право владения данной собственностью и паспорта.

Оплатить налог надо не позднее 15 июля года, следующего за тем, в котором получен доход. Это можно сделать на сайте ФНС (в графе «Вид платежа» следует выбрать «Налог на доходы физических лиц» и отметить 1 вариант «Форма 3-НДФЛ»).

Форму налоговой декларации можно найти на официальном сайте ФНС России. Жители Подмосковья могут найти контакты инспекций Федеральной налоговой службы (ИФНС) по Московской области на сайте ФНС в разделе «контакты и обращения».

За неуплату налогов грозит штраф (ст. 119 НК РФ) или уголовная ответственность (ст. 198 УК РФ).

Как оформить декларацию 3-НДФЛ

Форма 3-НДФЛ – это налоговая декларация по налогу на доходы физических лиц. Декларация по форме 3-НДФЛ состоит из большого количества страниц и поэтому представляет собой достаточно сложный документ. Декларацию можно заполнить от руки, бланк загрузить с сайта ФНС России, там же есть инструкция по заполнению.

Также можно воспользоваться программой «Декларация», которая автоматически сформирует налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, готовую для подачи в налоговый орган.

При заполнении титульного листа налоговой декларации указываются:

  • код корректировки (при первой подаче указывается «0», при подаче после коррекции – «1», после второй коррекции – «2» и т.д.);
  • общие сведения о налогоплательщике;
  • ИНН;
  • в пункте «Налоговый период (код)» указывается код налогового периода, далее указывается отчетный налоговый период (год);
  • в поле «Представляется в налоговый орган (код)» проставляется номер налогового органа;
  • в поле «код страны» указывается код страны, гражданином которой является человек;
  • поле «Код категории налогоплательщика» заполняется на основании Справочника, приведенного в Приложении № 1 к Порядку заполнения формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц;
  • ФИО, дата рождения;
  • место рождения;
  • данные документа, удостоверяющего личность;
  • в пункте «Статус налогоплательщика» указывается статус физического лица – налогоплательщика (при наличии статуса налогового резидента РФ, в соответствующем поле проставляется 1, при отсутствии такого статуса – 2);
  • место жительства налогоплательщика;
  • номер контактного телефона.

На Листе А указываются сведения о доходах, полученных арендодателем от арендатора за сданную квартиру.

Далее в строке 030указывается ФИО физического лица, от которого арендодатель получил доход. Сдача квартиры в аренду может осуществляться на основании договора, в котором определен порядок внесения арендной платы, тогда в строке 040 указывается фактически полученная за год сумма дохода от сдачи в аренду.

READ
Сколько стоит оформить покупку квартиры

В разделе 2 рассчитывается налоговая база и итоговая сумма налога, которая подлежит уплате по доходам, облагаемым по ставке 13% (для индивидуального предпринимателя – 6%). Указывается: по строке 010 общая сумма дохода, по строке 030 – общая сумма дохода, подлежащая налогообложению.

Завершается оформление налоговой декларации заполнением раздела 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета». Арендодатель указывает в разделе 1 сумму налога, подлежащую доплате в бюджет, по коду бюджетной классификации и коду по ОКТМО (Общероссийский классификатор территорий муниципальных образований). Узнать ОКТМО по Московской области можно здесь. В строке 020 этого раздела указывается КБК (код бюджетной классификации) налога на доходы физических лиц.

Сдача квартиры в статусе индивидуального предпринимателя

Также есть вариант сдачи квартиры и уплаты налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговый орган. Индивидуальному предпринимателю необходимо регулярно подавать документы в налоговый орган и вести бухгалтерию. Индивидуальное предпринимательство регистрирует, как правило, тот, кто сдает несколько жилых помещений.

Упрощенная система налогообложения для ИП

Упрощенная система налогообложения (УСН) – один из налоговых режимов, при котором особый порядок уплаты налогов ориентирован на представителей малого и среднего бизнеса. Переход к использованию данной системы налогообложения происходит в добровольном порядке, но в дальнейшем можно от нее отказаться, перейдя на использование обычного налогового режима. При регистрации индивидуального предпринимателя сумма налога с аренды составляет не 13%, а 6% плюс фиксированный годовой взнос в Пенсионный фонд. После регистрации индивидуального предпринимателя заполняется декларация по УСН, в которой рассчитывается сбор.

Как подготовить квартиру к сдаче

Стоимость аренды квартиры складывается из многих факторов. Если в квартире давно не делался ремонт, мебель в ней старая, то нужно сделать косметический ремонт, обновить мебель, освежить обои. Также необходимо проверить сантехнику, канализацию, трубы с горячей и холодной водой, электропроводку, розетки – все должно быть исправно.

Перед подачей объявления необходимо сделать несколько качественных фотографий квартиры, чтобы на фоне не было посторонних предметов. Также в самом объявлении следует максимально информативно описать жилое помещение и район (с указанием преимуществ).

Как правильно написать объявлении

В объявлении о сдаче квартиры нужно указать:

  • город, улицу;
  • количество комнат и их размеры;
  • метраж кухни;
  • информацию о санузле (отдельный или совмещенный, установлен душ или ванна);
  • инженерные коммуникации: газ на кухне или электрическая плита, проведены ли интернет, телефон и телевидение;
  • сроки сдачи жилья (длительная или краткосрочная аренда);
  • информацию о транспортной доступности.
READ
Перевести пенсию на другой адрес без прописки

Разместить информацию о сдаче квартиры можно на досках объявлений, в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Можно ли уменьшить сумму выплачиваемых налогов?

При сдаче внаем нескольких квартир может быть целесообразна регистрация в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда наймодатель сможет применять упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%, при которой налогом облагаются доходы, или 15%, при которой облагается разница между доходами и расходами.

Кроме того, возможно применение патентной системы налогообложения, ставка при которой составляет 15%, а сумма дохода определяется региональным законодательством. Например, для Москвы размер годового дохода зависит от площади помещения и его местонахождения и варьируется от 210 тыс. до 10 млн руб. Но в этом случае придется уплачивать страховые взносы. Их размер в 2019 г. составит 36 238 руб., если сумма дохода не превысит 300 тыс. руб.

1 Письмо ФНС России от 8 мая 2019 г. № БС-4-11/8703@. Также Письмо Минфина России от 29 апреля 2019 г. № 03-04-07/31733.

2 Письмо Минфина РФ от 30 июня 2006 г. № 03-05-01-05/123.

3 См., напр., Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22 марта 2017 г. № Ф08-1561/2017 по делу № А63-1124/2016.

Налоговый орган при получении декларации проверяет указанные в ней данные, в том числе правильность исчисления НДФЛ. Это называется камеральной налоговой проверкой. При ее проведении не допускается истребование дополнительных документов у налогоплательщика. Налоговый орган вправе назначить выездную налоговую проверку. В этом случае у налогоплательщика и иных лиц, например квартирантов, могут быть истребованы дополнительные документы, в том числе договор и расчетные документы. Однако на практике назначение такой проверки маловероятно.

Можно ли передать обязанность по уплате налога нанимателю жилья?

По общему правилу наймодатель, т.е. налогоплательщик, должен уплачивать НДФЛ самостоятельно – от своего имени и за свой счет. Однако не так давно появилась возможность уплаты налогов третьими лицами. В связи с этим наниматель жилья из своих средств может уплатить НДФЛ за наймодателя. Но в таком случае в платежном документе также нужно указать данные наймодателя (ИНН и др.), чтобы налоговые органы могли идентифицировать платеж.

При этом обязанность по представлению налоговой декларации все равно должен исполнять собственник жилья. То есть налогоплательщиком для налоговых органов остается наймодатель, и он будет нести ответственность в случае неуплаты налога.

Ссылка на основную публикацию