Продажа доли земельного участка: алгоритм действий

Наиболее простым вариантом является продажа объекта с согласия сособственников. Она может быть осуществлена следующим образом:

Как продать долю земельного участка

Укоренившееся понятие долевой собственности касается не только квартир, домов, но и участков земли, выделенных как под застройку жилыми объектами, так и исключительно для садоводства и огородничества. Как продать долю земельного участка зависит от наличия или отсутствия разрешения совладельцев, выделения конкретного надела, предназначения земли и личности покупателя, являющегося сособственником либо принадлежащим к категории сторонних лиц.

В составе собственности у гражданина может находиться не обособленный участок, а лишь его часть, подаренная, купленная или доставшаяся по наследству. Хозяин вправе как продать часть своего земельного участка, так и пользоваться наряду с остальными гражданами, включёнными в состав собственников. Общая территория может быть разделена с указанием процентного соотношения конкретных частей, принадлежащих совладельцам.

Продажа земельной доли должна производиться с предоставлением первоочередности на приобретение совладельцам во исполнение требований статьи 250 ГК РФ. При этом следует учесть, что цена доли земельного участка при реализации сособственникам не может превышать денежного эквивалента по сравнению с продажей сторонним лицам за исключением проведения отчуждения с публичных торгов.

Дольщики вправе воспользоваться преимущественным правом выкупа или отказаться, но отсутствие предложения в письменном виде чревато отменой сделки органами правосудия при подаче иска совладельцами. Любой участник вправе на протяжении трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода прав покупателя на собственное имя.

Для продавца соблюдение законодательных норм предусматривает выгодные возможности для упрощения процедуры реализации, минуя самостоятельный поиск сторонних покупателей. Часто безынтересный участок для одного совладельца оказывается интересным для другого, предполагающего расширение, застройку, дарение родственникам для совместного использования и т.д.

Законодательство

Продажа долей участков земли и связанные с этим вопросы рассматриваются в ГК (ст. 250), ЗК (ст. 11.5) и ряде других законов.

Например, № 101-ФЗ от 24.07.2002 г. посвящен обороту с/х земель. Ст.8 этого закона посвящена купле-продаже земель с/х назначения, а в ст. 12 рассмотрены вопросы, связанные с продажей долей ЗУ.

READ
Как получить ЕДВ ветеранам боевых действий в 2022 году

Выдел участка из долевой собственности

Если же нет никакого желания столкнуться в перспективе со всеми вышеперечисленными сложностями, можно заблаговременно озадачиться выделом участка из долевой собственности (выдел в натуре), при возможности оного естественно.
Законодательно такая возможность предусмотрена при достаточной площади исходного земельного участка. Т.е. если в СНТ участок площадью 6 соток принадлежит на праве долевой собственности двум лицам, выдел в натуре таких долей произвести нельзя, поскольку на основании градостроительного законодательства существуют предельные значения площадей наделов.
Также стоит отметить, что выдел участка из долевой собственности процедура не бесплатная (документацию готовит все тот же кадастровый инженер на платной основе) да и согласования все тех же сособственников не избежать.
Однако при выделе участка из долевой собственности вы становитесь полноправным единоличным собственником надела и уж теперь вправе распоряжаться им на свое усмотрение без оглядки на кого-либо. На этом право долевой собственности для вас будет прекращено.

По большому счету подготовительные работы в виде согласований, кадастрового учета и похода к нотариусу являются самыми длительными, трудоемкими и затратными в вопросе: “как продать участок, если он в долевой собственности”. После останется лишь посетить отделение Росреестра или МФЦ для регистрации сделки.
Для регистрации сделки в Росреестре понадобятся следующие документы:

  • заявление;
  • документы, удостоверяющие личности сторон и заявителя;
  • нотариально удостоверенный договор купли-продажи как минимум в 3 (1 оригинал+копии) экземплярах (по одному для каждой из сторон, и один остается в Росреестре);
  • акт приема передачи объекта недвижимости (по аналогии с договором купли-продажи);
  • правоустанавливающие/правоудостоверяющие документы на продаваемую долю земельного участка;
  • документы, подтверждающие, что продавец доли земельного участка известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, либо документы, подтверждающие отказ сособственников от преимущественного права покупки доли земельного участка;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Конечно, каждая ситуация индивидуальна, и данный список может быть продолжен. Как показывает практика, даже на портале Госуслуг (ссылка) представлен далеко не исчерпывающий перечень (каждый раз требуется донести что-то новое, свежее, заверенное и т.д.).
Если не хотите тратить личные ресурсы, стоит задуматься о делегировании данного вопроса грамотному специалисту, если же такой возможности (или желания) нет, то запаситесь терпением (общение с госструктурами то еще удовольствие), в результате у вас все получится, ведь невыполнимых задач не бывает!

READ
Документы на замену паспорта в 20 и 45 лет

Порядок продажи доли в общей долевой собственности земельного участка

Общая собственность может быть долевой и совместной. Если речь идет об общей долевой собственности, то предполагается, что часть земельного участка выделена, четко определена, а информация отражена в регистрационных документах.

Благодаря выделению доли собственник может распоряжаться своей частью без разрешения прочих дольщиков.

Если участок находится в общей совместной собственности без выделения долей, необходимо определить долю каждого путем соглашения или в суде.

При продаже должны быть соблюдены условия:

  • часть земельного участка поставлена на кадастровый учет;
  • размер владений определен в долевом соотношении (например, ½, 1/8 или ином);
  • получен отказ в приобретении угодий от прочих собственников;
  • продажа не повлияет на процесс эксплуатации недвижимости иными пользователями.

После подготовки можно приступать к продаже.

Порядок действий

Последовательность действий при продаже долевой собственности такова:

  1. Подготовка документов к продаже. Если объект не поставлен на кадастровый учет, необходимо провести межевание участка, осуществить регистрацию в Кадастровой палате.
  2. Предложение прочим дольщикам выкупить землю и выждать период, равный 1 месяцу.
  3. Предложение о продаже земли третьим лицам, определение условий сделки.
  4. Оформление договора купли-продажи.
  5. Регистрация участка новым владельцем в Росреестре.

Если осуществление продажи планируется ранее, чем через месяц после оповещения иных владельцев, необходимо попросить их оформить письменный отказ для предъявления в Росреестре.

Необходимые документы, стоимость оформления

Наиболее трудоемкий этап при оформлении продажи земельного участка в общей долевой собственности — подготовка документов. При этом понадобится:

Кадастровый паспорт

Если участок поставлен на кадастровый учет, заказать паспорт можно в Кадастровой палате, МФЦ

Для физических лиц стоимость оформления составит 200 руб. Документ в электронном виде обойдется в 150 руб.

Юридические лица могут получить паспорт, оплатив госпошлину в 600 руб. за бумажный или 300 руб. за электронный вариант документа

Межевой план

Документ выдается лицензированной геодезической компанией

Стоимость межевания зависит от сложности работ, связанной с количеством собственников, особенностями рельефа. Цена может варьироваться в пределах 2-20 тыс. руб., поэтому стоимость лучше уточнить заранее

Справка об отсутствии обременений

READ
Жалоба на МТС: куда и как правильно написать?

Госпошлина для физических лиц — 200 руб., для юридических лиц — 600 руб.

Выписка из ЕГРН

В документе дается характеристика объекта недвижимости, указывается форма собственности, информация о проведении межевания земельного участка. За выпиской из справки можно обратиться в Росреестр, МФЦ

Отказы прочих собственников от приобретения доли имущества или документы, подтверждающие незаинтересованность в приобретении

У прочих собственников

Правоустанавливающие документы. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ

Ксерокопия паспорта

Свидетельство о браке и согласие законного супруга на совершение сделки

Необходимо подготовиться к тому, что сбор документов может занять до 1 месяца. Наиболее длительной является процедура межевания участка. При сложном рельефе длительность составляет около 3 недель.

Оформление договора при продаже общей долевой собственности

Договор оформляется в соответствии с положениями ст. 454, 455 ГК РФ. При составлении документа рекомендуется руководствоваться наставлениями юриста во избежание признания его недействительным. Договор содержит:

  • Сведения об обеих сторонах правоотношений: их ФИО, адреса прописки и фактического проживания.
  • Характеристику предмета договора. В отношении доли участка должно быть указано ее назначение, место расположения, кадастровый номер, категория земель, наличие или отсутствие построек и прочие характеристики.
  • Стоимость объекта.
  • Сведения о наличии обременений.
  • Информация о предложении остальным дольщикам приобрести участок и об отказе совершить покупку.
  • Права и обязанности обеих сторон.
  • Порядок улаживания споров.
  • Реквизиты и подписи обеих сторон.

Типовой бланк договора:

Договор должен оформляться в 3 экземплярах, после чего покупатель может оформить право собственности в Росреестре.

Оформление земли в собственность новым владельцем

Стороны правоотношений должны обратиться в Росреестр для регистрации права собственности. Для этого придется оплатить госпошлину, равную 350 руб., и подать пакет документов:

  • копии паспортов плательщика и покупателя;
  • копии договора;
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на долю участка;
  • документы, подтверждающие отказ иных дольщиков от приобретения недвижимости.

По истечении 7-10 дней в реестр будут внесены сведения о новом собственнике.

Налог с продавца

Сумма налога (НДФЛ) от продажи земли зависит о того, сколько времени участок находился в собственности владельца до момента его реализации.

READ
Справка о регистрации форма-8 для ребенка в РФ

Налог не платится, если (п. 17.1. ст. 217 НК РФ) доход был получен от продажи объекта недвижимости, которая находилась в собственности продавца 3 года и более. Это правило действует в случаях, если земля получена следующим образом:

  • в дар от близкого родственника;
  • согласно договору дарения;
  • досталась по наследству или по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • перешла в собственность в результате приватизации.

В иных случаях освобождение от НДФЛ возможно только при условии владения участком более 5 лет.

При необходимости платить налог следует учесть, что плательщику полагается «налоговый вычет». Его сумма, согласно п. 2 пп.1 ст. 220 НК РФ, составляет 1 млн. руб. После вычета этой величины производится расчет НДФЛ, который необходимо уплатить до 30 апреля года, следующего за годом продажи.

Продажа без согласия владельцев

Совладельцы не должны чинить препятствия в случае продажи доли одним из сособственников. Однако на практике, распространены следующие проблемы:

  1. Отказ от добровольного выдела долей в праве совместной собственности на земельный участок. Вопрос придется урегулировать в судебном порядке. Срок разбирательства может быть затянут до 6 месяцев. Кроме того, судебное решение вступает в силу в течение 30 дней.
  2. Отказ от согласия при межевании по определению границ. Если совладельцы не дают согласие, то вопрос также придется урегулировать в суде. Это значительно увеличивает срок.
  3. Отказ от получения уведомления. Если заказное письмо или телеграмма возвращаются без вручения, то возможно привлечь нотариуса. Специалист самостоятельно вручит уведомление или оформит отказ от вручения. Стоимость услуг зависит от региона обращения. Если совладелец уклоняется от встречи с нотариусом, то продавец может лично встретить его. При свидетелях передается конверт. Если он отказывается его принять, то составляется акт об отказе. Целесообразно вести при этом аудио или видеосъемку.

Порядок действий

Если все препятствия преодолены, то сделка оформляется в общем порядке.

Алгоритм действий:

  1. Направление уведомления.
  2. Получение сведений о получении уведомления.
  3. Сбор документации.
  4. Оформление договора.
  5. Регистрация перехода прав в Росреестре.

Сроки оформления

В связи с затратой времени на судебные разбирательства, срок оформления сделки значительно увеличивается. Основной проблемой является вручение уведомления.

READ
Что грозит за уголовное дело по ч 1 ст 228 УК РФ?

Закон не предусматривает возможность воздействия на сособственников в судебном порядке. Поэтому гражданину придется взять вопрос на личный контроль.

Важно! Часто продавцы прикладывают к договору уведомление, подписанное соседями или родственниками совладельца. Нужно помнить, что чужая подпись не несет необходимых последствий. Поэтому гражданин сможет оспорить контракт в суде.

Пример. Гражданин Г. и его брат получили в наследство пай. Гражданин Г. хотел продать свою долю, а брат был против. Он сдавал надел в аренду сельхозпроизводителю и получал зерноотходы для скота. Гражданин Г. направил уведомление почтой. Почтальон уговорил супругу брата поставить подпись. Продавец оформил сделку. Однако брат оспорил ее в суде. Право покупки было переведено на него.

Точный срок продажи доли без согласия сособственников зависит от многих нюансов. Поэтому его сложно предсказать.

Какой порядок купли-продажи части земельного участка

Продать часть участка можно, если сформировать ее как самостоятельный объект и поставить на кадастровый учет. Участок может быть образован, например, путем разделения исходного земельного участка на два новых.
После того как часть участка станет самостоятельным объектом недвижимости, им можно распоряжаться как любым другим участком. Чтобы продать его, нужно будет составить и подписать договор купли-продажи в виде единого документа, передать участок покупателю и зарегистрировать переход к нему права собственности.
Если вариант с формированием самостоятельного земельного участка вам не подходит, вы можете продать долю в праве на участок. Тогда вы с покупателем станете его долевыми собственниками.

1. Как сделать часть земельного участка самостоятельным объектом
Сформировать часть земельного участка как самостоятельный объект можно по общим правилам образования (формирования) участков.
Например, вы можете разделить исходный земельный участок, и тогда вместо одного в вашей собственности будет два участка или больше (п. 1 ст. 11.2, п. 2 ст. 11.4 ЗК РФ). Для этого вам, в частности, потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учета и госрегистрации ваших прав на образованные земельные участки (ч. 4.1 ст. 1 Закона о кадастровой деятельности, п. 3 ч. 1 ст. 15, п. 2 ч. 3 ст. 14 Закона о госрегистрации недвижимости).
Если исходный земельный участок находится в долевой собственности, следует дополнительно руководствоваться особыми правилами раздела имущества в долевой собственности. В частности, потребуется соглашение сособственников об условиях раздела. При этом вновь образованные участки также будут в общей собственности, если сособственники не установят иное (п. 1 ст. 252 ГК РФ, п. 5 ст. 11.2, п. 3 ст. 11.4 ЗК РФ).
Обратите внимание: продать земельный участок другому лицу вы сможете только после того, как он будет поставлен на государственный кадастровый учет и будет зарегистрировано ваше право собственности на него (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, п. 1 ст. 260 ГК РФ). До этого момента вы вправе заключить в отношении данного участка предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи (см. Позицию ВС РФ, п. п. 1, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

READ
Совместное завещание супругов в России: вступило в силу

Можно ли избежать формирования нового участка, но при этом передать право на него
Да, вы можете продать покупателю долю в праве на исходный участок. Тогда этот участок поступит в вашу с ним долевую собственность (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ). Следовательно, в дальнейшем вы должны будете соблюдать правила пользования и распоряжения участком в долевой собственности. Например, если вы решите продать свою долю, вы должны будете соблюсти преимущественное право покупки, которое есть у другого собственника (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
Учтите, что при продаже доли в праве покупатель не получит в собственность физическую часть участка. Однако вы можете составить соглашение о порядке совместного пользования участком и определить в нем конкретные части участка, которыми каждый из вас будет пользоваться.

2. Как оформить куплю-продажу части земельного участка
После того как вы сделали часть участка самостоятельным объектом, продавать его нужно по общим правилам продажи земельных участков.
Составьте договор в письменной форме в виде единого документа. Иначе он будет недействительным (ст. 550 ГК РФ). Для подтверждения факта передачи участка составьте передаточный акт. В акте можно, в частности, указать состояние земельного участка, какие документы передаются покупателю вместе с ним.
С момента передачи участка и подписания сторонами акта приема-передачи земельный участок считается переданным покупателю, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Однако если факт передачи недвижимости зафиксирован в договоре, она считается переданной покупателю даже без акта (см. Позицию ВАС РФ, АС округов, СОЮ).
Следует зарегистрировать переход права собственности на земельный участок. С момента регистрации к покупателю перейдет право собственности на него (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Договор купли-продажи участка регистрировать не нужно.

Материал статьи взят из открытых источников

Правила выделение доли объекта для последующей реализации

Продать долю земельного участка

Для того чтобы владельцу части территории, свободно ею распоряжаться, её стоит выделить. Это потребует осуществления деятельности по её размежеванию и оформлению принадлежащей части в установленном порядке.

READ
Налоговыми резидентами российской федерации признаются

Надо отметить, что раздел участка и выделение доли возможны только, если остальные совладельцы согласны на это. Если согласия достичь не удается, это можно сделать в судебном порядке.

Оформление производится в следующем порядке:

  1. Когда земельное имущество стоит на кадастровом учете, а собственники не против, оно делится на доли, производятся межевые работы. По их результатам оформляется документация, и участки вносятся в кадастровый реестр.
  2. Если надел не прошел кадастровый учет, то изначально нужно провести межевание, выделив несколько частей и осуществить регистрацию в кадастре.
  3. После этого можно оформлять право собственности на часть земли.
  4. После окончания процесса долю можно продавать как самостоятельный предмет.

Простой способ

Предполагает продажу доли (не выделенной в натуре части) земельного участка. Ключевым преимуществом этого способа является то, что собственник может продать часть своего участка, фактически, моментально. Для этого не потребуется оформление каких-либо дополнительных бумаг. Причем, на продажу может быть выставлена любая доля имущества: это может быть как половина участка, так и его 1/200 часть.

Особенностью этого способа продажи является то, что между покупателем и продавцом устанавливаются почти семейные отношения. Стороны вступают в режим совместного владения имуществом. Если, допустим, один из сособственников построит на своей части дом, то второй владелец будет претендовать на долю этого объекта. Более того, построить коттедж без письменного разрешения совладельца не получится. А в случае, если на продаваемом участке уже возведен какой-либо объект, то покупатель земли автоматически получает право на соответствующую долю и в этом строении.

Законом предусмотрен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельного участка. ( п/п 5 п. 1 ст. 1Земельного Кодекса РФ). Соответственно, продажа доли земельного участка возможно только с отчуждением соответствующей доли объектов, которые неразрывно связаны с земельным участком.
Согласно ст. 246-247 Гражданского Кодекса РФ, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется по соглашению всех его участников. Если одним из участников долевой собственности на этом земельном участке построен дом без согласования с другими участниками долевой собственности, то последние вправе потребовать, либо сноса сооружения (здания) как самовольной постройки, либо признания за ними права собственности на соответствующую часть сооружения (здания) в долевую собственность.

READ
Образец соглашения о детях при разводе

Самое неприятное то, что доля земельного участка никак не зафиксирована. Де-факто, продавец может договориться с покупателем, кто какую часть участка будет использовать. Однако де-юре, доля земельного участка никак не определена.

Юридически подкованные покупатели понимают, что доля в квартире – это, чаще всего, комната. А доля земельного участка – не определена никак: это может быть полоска, шириной два метра и длиной два километра, а может быть – квадрат в центре участка. Если говорить о долях земельных участков, то спросом они не пользуются вообще.

Доля участка является неликвидом, наиболее вероятный покупатель на такой объект – ближайший родственник продавца.

Видео описание

О покупке/продаже недвижимости, если совладелец несовершеннолетний в видео:

Продажа доли на землю с располагающимися постройками

Если на территории участка находится строение, то продать его отдельно от земли будет невозможно. Закон не позволяет владеть строением без наличия прав на надел. При этом земля не обязательно должна находиться в собственности. Это может быть аренда, право бессрочного пользования и так далее.

То есть, продавая дом, не обязательно продавать и землю. Продать строение можно целиком, а земля может быть передана частично. Можно выделить часть или передать право в долевой собственности, оба варианта допустимы.

Особенности земель сельхозназначения заключаются в отсутствии предназначения для построения на их территории объектов, включая садовые домики и бытовые сооружения для хранения производственного инвентаря. Угодья могут использоваться для выращивания урожая. Как продать долю земельного участка сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным законом №101-ФЗ от 24.07.2002 года. В соответствии со статьёй 12 продавец имеет право на выбор покупателя из числа:

Можно ли продать долю без согласия сособственников?

Необходимость получения согласия от остальных сособственников – основное правило и основная проблема, которые возникают при продаже. По общему правилу, такое согласие обязательно, но не всегда можно его получить. Иногда такие лица просто отказываются оформлять документ, в некоторых случаях контактов с ними просто нет. В таком случае есть другой вариант — направить им предложение и дождаться срока, установленного законодателем для ответа.

READ
Как возместить материальный ущерб от затопления квартиры

С момента уведомления нужно дать лицам 30 дней для дачи ответа! В противном случае впоследствии они могут оспорить заключенный договор на отчуждение доли.

Несомненно, такой вариант представляется более долгим. Получить простой отказ проще и быстрее, но при отсутствии практической возможности приходится действовать именно так.

Уведомление нужно будет направить по адресу регистрации. Уточнить информацию можно в выписке из ЕГРН или направить по адресу надела, особенно если на нём располагается жилое строение.

Ссылка на основную публикацию