Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Крайне важно указать в ДКП наличие незаконной планировки квартиры при продаже. Это нужно, чтобы в дальнейшем покупатель не смог оспорить сделку.

Можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Зачастую творческая фантазия жильцов превосходит первоначальный замысел проектировщиков, подталкивая хозяев на перестройку жилья, оставляя приведение документального соответствия с фактическим состоянием на будущее. Вопрос о том, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, возникает при отчуждении и проблемах при поиске покупателя. Улучшение конструкции помещения вместо повышения цены чревато не только необходимостью снижения, но и риском остаться без клиентов, желающих приобрести проблемную недвижимость.

Перепланировка – изменения конфигурации жилого помещения, вследствие которых возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Проводимые самовольно работы могут повлечь к разрушению здания и гибели людей.

Для безопасности жильцов требуется согласование перепланировки с техническими службами. Узаконивание процесса необходимо для подтверждения факта, что в ходе выполненных работ по переустройству жилищные условия владельцев не ухудшились. Возможность продажи квартиры с перепланировкой зависит от вида и степени сложности, требуя законодательно вносить изменения в имеющуюся документацию либо игнорировать.

Не требующие согласования работы по перепланировке квартиры

Основополагающий принцип, определяющий какую планировку можно производить без разрешения ответственных служб, заключается в сохранении плана объекта недвижимости и целостности внутридомовых коммуникаций.

Не требует согласования ряд следующих работ:

  • замена окон, дверей и батарей;
  • установка кондиционеров на фасадной части и антенн;
  • демонтаж встроенной мебели;
  • перестановка раковины и ванны на территории ванной комнаты;
  • монтаж лёгких перегородок и обустройство ниш;
  • застекление балконов или лоджий с сохранением размеров.

Удаление межкомнатной перегородки приводит к изменению технического плана, вследствие чего требует согласования. Даже если стена не относится к несущим конструкциям, необходимо наличие технического заключения.

Требующие согласования и запрещённые перепланировки

Прочие виды ремонтных работ требуют получения разрешения на проведения с последующей фиксацией изменений в технический план – обязательное приложение техпаспорта объекта.

  • перемена расположения туалета и ванной комнаты и удаление перегородки между ними;
  • увеличение жилой площади за счёт кладовой;
  • демонтаж сантехники;
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • смена материала, используемого для стяжек пола.
READ
Коллекторы подали в суд: что делать в 2022 году

Существуют перепланировки, запрещённые на законодательном уровне, если в результате проведения:

  • нарушаются противопожарные, санитарно-эпидемиологические и строительные нормы;
  • ухудшаются условия проживания соседей верхних или нижних этажей;
  • превращают помещение в небезопасное для жилья вследствие ликвидации несущих конструкций.

Ряд допустимых и запрещённых мероприятий зависит от занимаемого этажа, материала перегородок и иных факторов. Проконсультироваться в конкретном случае владелец может в профильном предприятии или жилищной инспекции.

Не все проведённые перестроечные мероприятия можно узаконить. При проведении ремонта с нарушением законодательных нормативов собственник обязан вернуть жилому помещению прежний вид. Продажа квартиры с перепланировкой без согласования с соответствующими инстанциями и узаконивания изменений накладывает обязанность по оформлению документов и уплате штрафных санкций на нового владельца.

Нужно ли узаконивать при продаже помещения его переоборудование?

Согласно действующему законодательству, любая перепланировка в обязательном порядке согласовывается с Жилищной инспекцией и БТИ.

В случае обнаружения самовольных действий, собственнику, согласно ст. 7.21 КоАП РФ, придётся заплатить штраф. После этого изменения всё равно должны быть узаконены. Если это невозможно, жилплощадь возвращается в прежнее состояние за счёт владельца.

Категорически запрещены следующие изменения:

  • объединение лоджий и балконов с комнатами;
  • вынос отопительных приборов на лоджии;
  • объединение комнаты с кухней, на которой стоит газовая плита;
  • демонтаж и срезание вентиляционных и сантехнических коробов;
  • разрушение несущих стен и др.

Без согласования с БТИ можно осуществлять следующие действия:

  • замена инженерных коммуникаций или установка дополнительных;
  • установка антенны;
  • монтаж кондиционера;
  • косметический ремонт;
  • замена дверных и оконных проёмов;
  • перестановка бытовой техники и т. д.

Получить разрешение на подобные вмешательства не удастся.

Законность перепланировки определяется в зависимости от соответствия произведённых работ следующим законодательным актам:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме

  1. Переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
  2. Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.
READ
Как застраховать квартиру от пожара и затопления

Способы продажи с перепланировкой

При продаже квартиры с несогласованной перепланировкой, если она касается разрешенных работ, особых препятствий для совершения сделки нет. Лучшее решение для обеих сторон – легализовать переделку. В таком случае никто не рискует, что наступят неприятные последствия после неузаконенного переустройства: квартиру можно продать, санкции не грозят.

За наличные

Наиболее часто квартиры с неузаконенной перепланировкой стремятся продать за наличные деньги. Продавец не рискует, только стоимость недвижимости уменьшается на 10–20%. Покупатели часто охотно идут на это, желая сэкономить. Они не подозревают или не хотят думать, какими неприятными последствиями может обернуться такая сделка.

Важно! Если перепланировка жилья неузаконенная, продажа квартиры с переустройством осуществляется по документации, в которой не отражены изменения. С момента заключения договора собственником становится покупатель, и вся ответственность за легализацию неузаконенной планировки ложится на него.

Иногда это оборачивается такими затратами, что экономия на покупке окажется меньше. Так случается, если изменения конфигурации квартиры невозможно согласовать – проведены запрещенные работы. Тогда новому хозяину придется возвращать помещению первоначальное состояние за свои деньги или привести в вид, который можно узаконить.

По ипотеке

Кредит на квартиру с неузаконенной перепланировкой возможно получить не везде. Существуют банки, которые оформляют подобные сделки в ипотеке. Чтобы продать недвижимость таким способом, собственнику сложнее найти покупателя. Зато он действует в открытую – банк и покупатель знают о нелегализованной переделке.

Сторона, предоставляющая кредит, страхует себя. В договоре предусматривается, как быть с оформлением перепланировки. Указывается, что новый собственник ее узаконит, обычно на это отводится 6 месяцев. Все последующие риски ложатся на покупателя, а они могут быть очень большими. Возможно, окажется, что изменения невозможно узаконить. Также Росреестр вправе отказать в регистрации, предъявляя как основание неузаконенное переустройство.

Ответственность за незаконную перепланировку

Собственника квартиры, не согласовавшего перепланировку с БТИ, могут привлечь к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Размер штрафа для граждан составляет 2 000-2 500 руб., для организаций – 40 000-50 000 руб. Если владелец занимается предпринимательской деятельностью и зарегистрирован в качестве ИП, его оштрафуют как юридическое лицо.

READ
Возврат денег за покупку машины

В случае продажи квартиры с незаконной перепланировкой отвечать будет предыдущий собственник, который ее сделал. К ответственности может привлечь ТСЖ, УК БТИ или иной госорган, куда поступит информация о внесенных изменениях без согласования.

Совет юриста: пожаловаться на незаконную перепланировку или переустройство могут соседи в ТСЖ. Если нарушение выявят, суд обяжет возвращать все в первоначальное положение и платить штраф. Поэтому лучше согласовать все заблаговременно. Кроме того, несоответствие реального расположения комнат техпаспорту снижает стоимость жилья при продаже.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 7 лет)

Что не является перепланировкой и переустройством?

Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.

Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.

Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.

Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.

Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.

Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.

Что учесть при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Чтобы иметь понимание, могут ли выполненные без разрешения ремонтные работы быть согласованы по факту и чем грозит текущее состояние квартиры, собственник может обратиться за консультацией в нашу компанию.

READ
Образец штатного расписания на 2022 год

Узнав, можно ли продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и каковы перспективы ее последующего согласования в существующем виде, собственнику будет проще учесть все нюансы при сделке.

Рассчитывать на то, что покупатель не обратит внимание на изменение планировки, не приходится – сделки с недвижимостью, как правило, сопровождаются опытными риелторами и юристами.

Сравнения документов с фактическим состоянием квартиры достаточно для обнаружения самовольно выполненных изменений.

Чем опасна такая сделка для покупателя?

Помимо штрафа возможно получение предписания жилищной инспекции о восстановлении первоначальной планировки квартиры или узаконивании работ, выполненных предыдущим собственником без разрешения.

Образец предписания Жилищной инспекции:

Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке

Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.

  • Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
  • Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
  • В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.

Термин «неузаконенная перепланировка» применяется к тем объектам, на переустройство которых не получено разрешение. Фактически, такую планировку можно узаконить, переоформив нужные документы. Другое дело – перепланировка, которую признать законной нельзя.

Действия собственника при выявлении незаконной перепланировки

Гражданин после предупреждения обязан узаконить перепланировку должным образом. Если этого не делается, дело передается в суд.

Существуют дополнительные меры воздействия на собственника, что гарантирует узаконивание сделки должным образом. В противном случае квартира выставляется на торги, а вырученные средства покрывают ремонтные работы по восстановлению объекта.

READ
Вопрос об очереди на медицинскую квоту

Действия собственника при выявлении незаконной перепланировки

Как провести куплю-продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой

Допустим, вы решили продать квартиру, но 5 лет назад пробили проем в стене для нового окна. Действия с БТИ и жилищной инспекцией не согласовали и столкнулись с тем, что все потенциальные покупатели требовали снизить цену из-за неузаконенной перепланировки.

Вас это не устроило, и вы стали искать пути решения проблемы. В статье мы расскажем, как разобраться с неузаконенной перепланировкой, нужно ли это делать и как не сорвать куплю-продажу при таких условиях.

Чтобы задать вопросы специалисту, оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династия 24.

Разберемся в терминах для лучшего понимания, какие вообще могут быть вмешательства.

Перепланировка — изменение конфигурации помещения.

Например:
объединение комнаты или кухни с балконом, установка новых окон или дверей.

Переустройство — это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Не несет изменений в конфигурации помещения.

Например:
замена батареи, прокладка электрокабеля, перенос унитаза или раковины в другое место.

Подробнее о видах перепланировки и переустройства можно прочитать в гл. 4 ст. 25 ЖК РФ.

И перепланировка, и переустройство не должны нарушать строительные и санитарные нормы. Собственник обязан заказать для них проект в проектном бюро и согласовать его в органах местного самоуправления. Затем он вносит изменения в паспорт помещения и только после этого может приступить к ремонту квартиры.

То есть узаконивать нужно и перепланировку, и переустройство. Но в первом случае сделать это сложнее, чаще бывают ситуации, когда нужно возвращать состояние до, обращаться в суд. Поэтому далее мы будем рассматривать перепланировку, но информация актуальна и для переустройства.

Итак, вернемся к ситуации с окном. Разберемся, какие последствия могут быть из-за перепланировки, которая не была согласована с БТИ и жилищной инспекцией.

1. Долгое узаконивание
При самовольной перепланировке узаконить ее можно только через суд. На это тратят от 3 до 6 месяцев. Срок также зависит от того, какая именно перепланировка была сделана.

2. Административная ответственность в виде штрафа
Если при перепланировке не нанесли ущерб имущественному интересу или здоровью иных лиц, владелец квартиры заплатит от 2 до 2,5 тыс. рублей. Если нанесли — до 5 тыс. рублей.

READ
Восстановление в родительских правах: порядок действий

3. Нельзя продать квартиру по ипотеке
Чтобы провести такую сделку, нужно получать оценочный альбом. В нем указывается и произведенная перепланировка. Если она не согласована, сделка не состоится.

Порядок действий простой, необходимо:

  • заказать проект перепланировки в Бюро технической инвентаризации (БТИ) или иной компании;
  • написать заявление на согласование переустройства или перепланировки;
  • приложить паспорт владельца жилого помещения и технический паспорт на недвижимость;
  • добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры;
  • получить письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются.

Заявление на согласование и весь пакет документов передается в жилищную инспекцию. Срок рассмотрения составит от 2 до 6 месяцев. При желании запрос можно оформить электронно через портал Госуслуг. В этом случае срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.

  • оформить техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству или перепланировке помещения в проектной организации;
  • подать заявление об оформлении акта о завершенной перепланировке, которая проводилась без решения о согласовании;
  • подать в МФЦ заявление о согласовании перепланировки с приложенными документами.

Если при перепланировке не нарушены действующие строительные нормы, нет ошибок при обращении — вероятность отказа отсутствует. Вне зависимости от решения суда, собственник понесет административную ответственность в виде штрафа от 2 до 5 тыс. рублей.

Ситуация.

Наш конкретный случай: 2019 год, Кирилл В., однушка. Объединил кухню и комнату, чтобы увеличить площадь. После рождения ребенка вместе с женой решил переехать в более просторную двушку. Понимал, что есть проблема с перепланировкой, хотел просто снизить цену с 2 млн рублей до 1,7 млн рублей и не мучаться с документами. Но передумал и решил доверить дело нам.

Наши специалисты осмотрели квартиру и поняли, что перепланировку можно узаконить. Всего за 2 недели мы оформили техническое заключение, собрали все документы и подали заявление в МФЦ. Перепланировку согласовали и узаконили, все расходы вошли в общую стоимость комиссии по продаже. Покупателя нашли, продали квартиру по реальной рыночной цене — за 2,2 млн рублей.

Если нарушения при перепланировке были, суд обяжет собственника привести помещение в прежнее состояние. Если бывший владелец этого не сделает, жилье придется продать с публичных торгов. В этом случае он получит часть вырученных денег за вычетом расходов на исполнение решения суда.

READ
Микрокредиты на карту без проверки кредитной истории

Какую перепланировку не согласовывают?

  • захват общедомового имущества;
  • демонтаж или перенос несущих стен и конструкций;
  • перенос кухни или санузла над жилыми помещениями;
  • комната без окон;
  • перенос дверей санузлов;
  • объединение кухни, где есть газ, с жилой комнатой;
  • присоединение балкона или лоджии к квартире;
  • перенос радиаторов отопления на балкон или лоджию;
  • увеличение нагрузки на перекрытия и конструкцию пола;
  • объединение комнаты с кухней в однокомнатной квартире.

В нашем государстве нет никакого запрета на сделки с недвижимостью с неузаконенной перепланировкой. То есть продать жилье можно. Но есть одна проблема: покупатель получит во владение квартиру, которая не соответствует документам.

Продавец передает новому собственнику недвижимости в том числе и технический паспорт, где указана планировка. А она не узаконена, фактический вид квартиры отличается от документального. С вытекающими последствиями будет иметь дело новый собственник. Иногда покупатель идет на такие условия.

Есть два варианта сделки с такой квартирой:

  • продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи;
  • перепланировку не узаконивают, покупатель соглашается на сделку и проделывает те же шаги после.

Механизм абсолютно одинаковый, только в первом случае проблему решает продавец, а во втором — покупатель.

Ситуация.

Наш случай: Кристина Л., двушка, расширила маленькую кухню (всего 7 квадратов) за счет площади коридора. Решила продать квартиру и обратилась к нам.

При таком вмешательстве вполне реально провести сделку без узаконивания. Мы грамотно преподнесли жилье оценщику, стоимость не снизили. Меньше, чем за месяц нашли покупателя, квартиру удалось продать за 3,2 млн рублей (Кристина рассчитывала на максимум 2,9 млн рублей).

В целом, сделка с квартирой, где не была узаконена перепланировка особо не отличается от обычной купли-продажи без обременений. Проблемы могут возникнуть, если значительные вмешательства предварительно не согласовать: придется делать скидку, будет сложно найти покупателя или банк не даст ипотеку.

Вы можете обратиться к нам и обсудить свой случай. Мы подскажем, как проходят такие сделки и что делать в вашей конкретной ситуации. Наша помощь будет для вас бесплатной.

READ
Подтверждаем основной вид деятельности в ФСС РФ

На какой опыт мы опираемся в сложных ситуациях?

Мы ведем реестр всех совершенных за последние 3 года сделок, в котором описываем нестандартные случаи, в том числе с перепланировкой. У нас большая база знаний по всем возможным сценариям. Мы можем найти аналогичный случай в нашей практике, посмотреть, как мы его решили и дать вам совет.

Задайте их нам в WhatsApp +7 905 084-30-45 или оставьте заявку на бесплатную консультацию на сайте Династии 24.

Читайте другие статьи на актуальные темы рынка недвижимости в нашем блоге на сайте Династии 24.

Кратко: как продать квартиру с перепланировкой?

Обратитесь в Жилищную инспекцию и БТИ, чтобы получить одобрение на проведение работ.

Если оформляете согласование после проведения работ — есть вероятность отказа, и тогда придется обращаться в суд.

Квартиру разрешается продать с перепланировкой без согласования, но перед эти найдите покупателя, который возьмет на себя в дальнейшем все заботы по получению разрешения.

Стоимость разрешения перед проведением работ составляет 5 тыс. руб. Если дело рассматривается в суде, заплатите госпошлину (2 тыс. руб.) и штраф (2−2,5 руб.). Учитывайте возможные расходы на услуги адвоката, который потребуется для представительства в суде.

Некоторые виды работ не получится узаконить: снос несущих конструкций, перенос газового оборудования, монтаж батареи на балконе после объединения с комнатой.

© «МБК». При полном или частичном копировании материала ссылка на первоисточник обязательна. Нашли ошибку в тексте? Выделите нужный фрагмент и нажмите Ctrl + Enter.

В последние годы стало популярно переделывать жильё по своему вкусу. Но, делая перепланировку, собственники зачастую не задумываются о том, что запланированные изменения должны быть легализованы. Это упущение неизбежно всплывает при необходимости срочно продать недвижимость. В результате могут пострадать как продавец, так и покупатель. В статье разбирается, можно ли выставить жилье на продажу и реализовать его, если не были узаконены подобные изменения, как осуществить такую сделку.

Как узаконить перепланировку перед продажей?

Вы можете скрывать перепланировку долгие годы и никто вас штрафовать не будет, если только соседи или знакомые не пожалуются в БТИ. Но если захотите продать квартиру, придется согласовывать свои действия с БТИ или искать такого покупателя, который возьмет на себя все заботы по получению разрешения. Поэтому, прежде чем продавать такую квартиру, лучше самостоятельно пройти все этапы. В итоге не придется делать скидку покупателю из-за того, что перепланировка не согласована. Весь процесс разделяется на этапы:

READ
Категория: Регистрация и прописка

Обратитесь с документами на квартиру в местную архитектуру.

Получите разрешение в БТИ.

Комиссия проверит результат работ и если не обнаружит нарушений, получите заключение в БТИ.

В каждом городе есть БТИ, где принимают заявки на перепланировку. Узнайте адрес и телефон БТИ в своем городе на сайте Федерального БТИ.

Сколько нужно денег, чтобы узаконить перепланировку?

Чтобы согласовать изменения потребуется в среднем шесть месяцев. Изготовление нового техпаспорта стоит 1 тыс. руб. Разработка самого проекта обойдется в среднем в 4 тыс. руб.

Если обращаетесь в суд, оплачивайте государственную пошлину в районе 2 тыс., а также штраф 2−2,5 тыс. руб. В итоге траты составят в районе 7 тыс. руб. Но если вы воспользуетесь услугами адвоката, затраты возрастут до 30−40 тыс. руб.

Ссылка на основную публикацию