Если участник приобретает жилье впервые, купля позволяет ей произвести налоговый вычет базы НДФЛ в размере суммы сделки. В рассматриваемом варианте она получит такой вычет только с суммы доплаты.
Для чего нужен договор мены и как его составить
Похожие сделки любой человек практиковал ещё в песочнице. Например, когда отдавал другому ребёнку машинку с радиоуправлением и забирал себе классную пластмассовую лопатку. Хотя родителей подобный обмен вряд ли радовал, с решением приходилось мириться.
Во взрослой жизни всё так же, только с документами. Договор мены заключается, когда одно имущество меняется на другое. Например, один человек отдаёт автомобиль и получает катер. Или люди меняются квартирами, вместо того, чтобы каждому искать покупателя на свою недвижимость и вариант для приобретения. Последняя схема была распространена в Советском Союзе, где квартиры нельзя было купить. Возможно, вы помните фильм «По семейным обстоятельствам», где молодые супруги и тёща пытаются разменять жильё, чтобы разъехаться. Вот это как раз оно.
По умолчанию предполагается, что товары для обмена равноценны. Но возможен вариант, когда один из участников сделки доплачивает ГК РФ, статья 568 «Цены и расходы по договору мены» второму. Например, когда трёхкомнатную квартиру в центре меняют на однушку на окраине, но с доплатой.
Участниками могут быть и физические, и юридические лица. Сделки, предусматривающие обмен товара на услуги, к договорам мены не относятся Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2002 № 69 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором мены» . То есть оказывать их друг другу взаимно можно, но на других условиях.
Порядок проведения сделки
При подобной сделке между сторонами заключается договор мены. Он регулируется Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571), если объекты находятся в частной собственности и Жилищным кодексом (ст. 72-75) – для муниципальной недвижимости.
Этапы процедуры
Обмен жилплощади производится в несколько этапов:
- В первую очередь необходимо уточнить, к какому виду относятся квартиры: приватизированы они либо находятся в муниципальной собственности.
- Для частной собственности допускается заключение договора мены либо двух договоров купли-продажи. Обычно при существенной разнице в цене между объектами сделка проводится через покупку и продажу.
- Следующий шаг – сбор пакета документов. Его состав не зависит от вида заключаемого договора.
- Далее сторонам следует решить вопрос о стоимости квартир и решить, каким способом будет проведена сделка.
- После этого стороны должны заключить договор.
Важно. Завершается обмен недвижимости регистрацией прав новых собственников в Росреестре. Для этого следует предварительно подать заявление. Для получения документов на новую недвижимость необходимо заплатить госпошлину и представить в Росреестр квитанцию.
После перехода прав, при необходимости, производится расчет налога на основании Налогового кодекса и уплачивается в установленные сроки.
Куда обращаться?
В обязательном порядке придется обращаться к нотариусу, поскольку часть документов может быть принята Росреестром только после нотариального заверения (например, согласие супруга на сделку). Кроме того, лучше заручиться помощью юриста, специализирующегося на проведении сделок с недвижимостью.
Эта процедура достаточно сложная, легко допустить ошибку в оформлении процедуры. После сбора бумаг, нужно обратиться в МФЦ или Росреестр для регистрации.
Документы
Все документы можно разделить на две категории: обязательные и дополнительные.
К обязательным относятся:
- свидетельство о праве собственности на недвижимость (либо выписка из ЕГРН);
- документ, на основании которого человек получил свой объект в собственность (договор купли-продажи, мены, дарения, наследования и т.п.);
- паспорта или иные удостоверения личности владельца недвижимости, а также всех сособственников;
- технический паспорт;
- выписка из домовой книги/справка о составе семьи;
- справка, подтверждающая отсутствие задолженностей.
В некоторых ситуациях потребуются дополнительные бумаги:
- согласие супруга/супруги на проведение сделки;
- если в квартире прописаны несовершеннолетние – согласие органов опеки;
- для квартир, находящихся в залоге у банка, — согласие кредитной организации на отчуждение.
Важно. Если стороны меняются муниципальными квартирами, то потребуется копия финансового лицевого счета, согласие прописанных и собственника, договор соцнайма.
Заключение договора
Когда стороны обсудили вопросы сделки и собрали документы, они приступают к заключению договора. Вне зависимости от того, будет это договор мены или два договора купли-продажи, предварительно придется оценить жилье и указать эти цифры в соглашении.
Как оформить мену с доплатой?
Если объекты недвижимости не равны по стоимости, то в договоре необходимо указать следующую информацию:
- реквизиты сторон сделки;
- адреса квартир, подробное техническое описание каждой из них;
- стоимость каждого объекта (можно приложить официальные отчеты по оценке);
- сумма доплаты, срок и способ передачи;
- основание, на котором одна сторона передает другой доплату;
- указание, какая сторона берет на себя расходы по оформлению сделки;
- срок, когда объекты должны перейти к новым собственникам.
Указанные в договоре технические характеристики объектов должны совпадать с данными технических паспортов.
По итогу передачи квартир стороны составляют акт приема-передачи объектов. При этом в договоре определяются порядок и сроки составления этого документа.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Обменять без доплаты
Процедура заключения договора в этом случае не отличается от указанной выше. Не указывается лишь обязанность одной стороны передать доплату.
Важно! Во избежание судебных тяжб в будущем в договоре необходимо указывать равные стоимости обоих объектов недвижимости.
Мы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:
Сроки и стоимость
Стоимость сделки складывается из оплаты госпошлины и услуг нотариуса и оплаты справок. Подготовка документов нотариусом и их заверение находится в таких пределах:
- подготовка документа – в среднем 5 тыс. руб. (зависит от конторы, региона и сложности ситуации);
- заверение договора – 0,5% от суммы объекта (в пределах 300-20000 рублей).
Кроме того, оплатить придется выписку из БТИ и ЕГРН. Стоимость первой составляет 200-540 рублей, второй – 350-870 рублей (в зависимости от указываемых сведений).
Размер государственной пошлины устанавливается статьей 333.33 Налогового кодекса РФ составляет 2 тыс. руб. для физических лиц (пункт 22).
- при нотариальном оформлении – 3 рабочих дня;
- без участия нотариуса – 7-9 дней.
Если расчет осуществляется через ипотечное кредитование, то максимальный срок оформления документов составляет 5 дней.
Отдельно оговаривается в соглашении сторон срок передачи доплаты.
Государственная регистрация
Подготовив все документы, стороны отправляются на государственную регистрацию сделки.
Важно! В пакет бумаг обязательно должна входить квитанция, подтверждающая уплату государственной пошлины. В противном случае в регистрации откажут.
Подать документы можно как непосредственно в отделении Росреестра либо в МФЦ. Сотрудник учреждения проверяет предоставленные бумаги. Если нареканий по их оформлению нет, то по окончании указанного срока документы будут готовы. Сторонам нужно лишь прийти за выпиской ЕГРН и после этого оформить акт приема-передачи недвижимости.
Подводные камни
Покупателю необходимо помнить, что при проведении любых сделок, связанных с жилой недвижимостью, можно стать жертвой недобросовестных компаний. При «обмене» старой квартиры на новую важно учитывать форму договора. Так, приобретение жилья в новостройке всегда должно соответствовать 214-ФЗ — недвижимость должна покупаться по договору долевого участия. При этом, если идет речь о новых проектах, получивших разрешение на строительство после июля 2019 г. (кроме тех, которые соответствовали требованиям к работе с компенсационным фондом), размещение денежных средств обязательно должно быть на эскроу-счетах.
Стоит обращать особое внимание на условия оплаты, сроки и условия расторжения договора в случае, если Вы решите отказаться от оказываемых услуг или в случае их ненадлежащего исполнения. Также важно помнить, что обмен квартиры подразумевает проведение двух сделок сразу.
Встречаются ситуации, когда компания предлагает клиенту свои услуги по продаже старой квартиры по завышенной цене, а жилье в новостройке покупается с отсрочкой платежа. От человека требуется лишь оплатить аванс за новую квартиру. В результате старое жилье компания реализует не по обещанной, а по значительно более низкой цене. Человек же в этой ситуации вынужден искать деньги для того, чтобы перекрыть разницу в стоимости. В противном случае он может потерять внесенный аванс за жилье в новостройке.
Такие случаи могут возникать как по вине застройщика, так и по вине клиента. Чтобы избежать подобных ситуаций, в договоре должны быть прописаны условия возврата квартиры, если застройщик не смог выкупить ее или продать по нужной цене. В то же время клиентам стоит трезво рассматривать подобные предложения, адекватно оценивать стоимость продаваемой квартиры, учитывая текущую ситуацию на рынке жилой недвижимости.
Плюсы
Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.
Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.
Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.
В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.
С другой стороны, апартаменты во время кризиса трудно продать за приемлемую сумму, поскольку у покупателей не хватает для этого наличных денег.
При переезде человек сталкивается с проблемой адекватной оценки приобретаемого жилья: он недостаточно знает особенности жизни в другом городе. Положившись на публикуемые в газетах цены, на месте может получить иную ситуацию.
На получаемые по сделке купли-продажи деньги могут претендовать кредиторы с помощью судебных исполнителей и коллекторов: отследить такую сделку не составляет труда, тогда как единственное жилье у человека по закону отобрать нельзя.
Наконец, есть категория граждан, для которых удержаться потратить наличные, когда они уже в руках, просто невозможно. Договор мены с доплатой позволяет «разрулить» перечисленные проблемы.
Налоговая выгода. Если сторона продает купленное ей меньше трех лет назад жилье, она обязана включить доход от продажи в декларацию по итогам года и уплатить с объявленной суммы подоходный налог.
При сделке мены налог платится только с доплаты, которую, по договоренности участников, можно в документе не указывать или записать в текст в символической сумме, а реальную передать из рук в руки.
Такое соглашение — идеальное решение жилищных проблем между родственниками. Родительская семья с возрастом уменьшилась до двоих человек, ей уже не нужна обширная квартира, за которую приходится к тому же уплачивать все возрастающие коммунальные расходы. Дети вступили в брак, появились внуки, но пока молодые семьи живут в скромной «двушке» или студии.
Устраняются трудности переселения, временного проживания. Для граждан, имеющих семью, ценное имущество, продажа апартаментов угрожает перспективой временного съема жилья, пока идет поиск подходящего варианта покупки. Если поиск затянется, это повлечет длительное ухудшение уровня жизни. Соглашение мены снимает эту проблему.
Прямой обмен
Рассмотрим ситуацию, когда у человека есть двухкомнатная квартира в Москве стоимостью 13 млн руб. и он хочет переехать жить в загородный дом в Подмосковье. В данном случае у него есть несколько вариантов. Первый — поменять городское жилье на загородное, заключив договор мены. Обмен может быть как равноценным, если стоимость объектов недвижимости одинакова, так и неравноценным, когда стоимость одного из объектов превышает стоимость другого.
В случае неравноценного обмена, скорее всего, собственнику квартиры придется либо доплачивать из собственных средств, либо брать кредит. По оценкам риелторской компании «Инком-Недвижимость», средняя стоимость квартиры на вторичном рынке жилья в старых границах Москвы составляет 13,4 млн руб. Средняя стоимость коттеджей на подмосковной вторичке сопоставима с квартирой — около 13 млн руб., на первичном рынке — почти 27 млн руб. В целом стоимость загородного качественного жилья выше квартир. Поэтому сделок по неравноценному обмену, как правило, больше, поскольку подобрать загородный дом, эквивалентный стоимости квартиры, непросто, отметила юрисконсульт департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Алла Галкина.
Особенности и нюансы
Желая произвести процедуру обмена долями квартир, нужно заручиться согласием остальных собственников. Важно заранее выяснить, насколько ваша доля соразмеряема с другой, предлагающейся для обмена. Если нет – выяснить размер доплаты. Чтобы не платить налог, можно оформить дарение между родственниками.
В процессе, нюансов может возникать много. Именно поэтому важно привлечь к процедуре компетентного нотариуса, который заранее знает все “подводные камни” и сможет изначально составить правильный, с юридической точки зрения, документ. Обращайтесь в нашу нотариальную контору, чтобы обезопасить себя от неравнозначных сделок и обмана. Иванов Борис Сергеевич – опытный специалист, который поможет оформить договор мены быстро, законно и на самых выгодных для вас условиях.
Относитесь ответственно к своей доли собственности, ведь, как не печально, но в мире полно людей, которые хотят вас обмануть. Доверяйте не словам родственников, а рекомендациям независимого специалиста – нотариуса!
Оформление взаимных договоров дарения: на что обратить внимание
При оформлении вами взаимных договоров дарения вместо заключения договора мены надо обратить внимание на следующие моменты.
1. По договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность (ст. 572 ГК РФ). При заключении договора дарения даритель не имеет право требовать встречного представления обязательств. Таким образом, даритель не получает финансовых выгод от передачи второй стороне своей недвижимости.
2. Юридически два заключенные договора дарения недвижимости независимы друг от друга. Расторжение одного из них, признание его недействительным (например, отказ дарителя передать в виде дара свою недвижимость или расторжение одного из договоров дарения) никак не влияет на действительность заключенного второго договора дарения недвижимости.
3. В п. 1 ст. 572 ГК РФ указано, что при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору могут быть применены нормы о притворности сделки. А притворная сделка, т.е. сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Таким образом, квалифицирующим признаком дарения является безвозмездный характер передачи недвижимости, который заключается в отсутствии встречного представления. Любое встречное представление со стороны одаряемого делает договор дарения недействительным. К слову, по судебной практике, чтобы представление считалось встречным, оно не обязательно должно быть предусмотрено тем же договором, что и первоначальный дар, а может быть предметом отдельной сделки. Тогда в судебном процессе заинтересованной стороной доказывается причинная обусловленность дарения встречным представлением со стороны одаряемого.
4. Поскольку даритель действует безвозмездно и бескорыстно, законодательством предусмотрено несколько оснований, при которых даритель имеет право отказаться от исполнения обещанного дарения или отменить и требовать назад подаренное имущество (ст. 577-578 ГК РФ)
5. Согласно п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является его собственностью, поэтому на приобретенную недвижимость по договору дарения не распространяется режим общей совместной собственности, т.е. у супруги одаряемого не появляется прав на ½ долю подаренной недвижимости. На практике именно с этой целью часто заключают договор дарения – исключить права супруги одаряемого на недвижимость.
6. По вопросу налогообложения: по общему правилу, при расчете налогооблагаемой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ), поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, получает доход в натуральной форме и должен оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Расчет налогооблагаемой базы проводится от кадастровой стоимости подаренной недвижимости. Об этом не следует забывать, обдумывая переоформление недвижимости через дарение.
Если же даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными братьями и сестрами), то доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения (абз. 2 п. 18.1 ст. 217 НК РФ). В рассматриваемом случае дарение планируется между родными братьями, поэтому одаряемый, получивший в дар недвижимость, будет освобожден от уплаты НДФЛ.
7. В случае признания одного из дарителей банкротом присутствует существенный риск признания договора дарения недвижимости недействительным. Недействительными могут признаваться договоры, заключенные за три года до начатого процесса банкротства гражданина, поскольку с правовой точки зрения такие договоры причиняют вред кредитору и отражаются на его финансовом положении.
Случаи аннулирования дарения между гражданами возникают на основании ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ “О несостоятельности (банкротстве)”. Договор дарения часто используется банкротами как нехитрая попытка спасти имущество при банкротстве, вывести его из конкурсной массы. При этом дарители забывают о том, что в рамках конкурсного производства временные управляющие проявляют особую бдительность к любым безвозмездным сделкам, совершенным банкротом. В результате у них есть возможность в судебном порядке требовать отмены договора дарения и возврата в конкурсную массу полученного по недействительной сделке имущества.
По сложившейся судебной практике с очень высокой долей вероятности суды отменяют сделки дарения между заинтересованными лицами – близкими родственниками, совершенные до или во время процесса банкротства одного из них.
8. Именно по этим причинам на рынке недвижимости, в случае последующей реализации одаряемым-собственником своей недвижимости, потенциальные покупатели (а особенно их ипотечные банки и страховые компании) не жалуют объекты недвижимости, где документом-основанием указан «свежий договор» – договор дарения между близкими родственниками, что может сказываться на сроках и стоимости продажи таких объектов. И этот момент рекомендуем учитывать при выборе способа переоформления недвижимости.
Вы также можете прочитать подробную статью юриста, размещенную на нашем сайте, о дарении квартиры близкому родственнику.
Ответственность сторон
В этом разделе прописывается информация об обстоятельствах, при наступлении которых стороны несут материальную ответственность. Ниже мы представим основные положения, которые могут прописываться в тексте документа:
Стороны несут материальную ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему договору.
Контрагенты несут ответственность за недостатки отчуждаемых объектов в случае их выявления после подписания соглашения.
Если эти недостатки были оговорены до подписания соглашения, стороны ответственности не несут.
Особенности договора мены
К сделкам по обмену материальными ценностями применяются общие правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК). Так, в договоре должны присутствовать следующие положения.
О предмете мены
Предметами обмена являются товары, вещи, то есть материальные объекты. Существенными условиями договора являются: наименование, описание и количество вещей (товара). Закон прямо не запрещает обменивать вещи на имущественные права, например, уступку права требования имущества от третьего лица, или другие ценности. Однако нужно, иметь в виду, что при возникновении судебного спора, он рассматриваться по правилам гл. 24 ГК РФ, которой предусмотрены специальные нормы для отчуждения таких объектов, право требования.
Пост. Президиума ВАС № 69 от 24.09.2002 года установлено, что не являются договорами мены двусторонние сделки, предусматривающие обмен товаров на эквивалентные по стоимости услуги. Дополнительно нужно учитывать следующие особенности:
если в договоре не описано наименование или количество товара, подлежащего передаче одной из сторон, договор считается незаключенным;
с момента внесения в договор условия о замене исполнения встречного обязательства уплатой стоимости предмета, отношения между сторонами регулируются нормами о купле-продаже;
передача вещи одним участником сделки товарного обмена другому не свидетельствует о выполнении обязательства, если не исполнены другие условия по договору;
допустимым является производство продукции из полученного по договору мены сырья и исполнение встречного обязательства путем передачи ее другой стороне сделки;
предметы обмена считаются неравноценными, и производится доплата только в случае, когда это прямо указано в договоре.
Комментирует нотариус города Москвы Лексакова Е. О.:
«Обмен объектами недвижимости подразумевает регистрацию перехода прав в ЕГРН по заявлению лиц, участвующих в сделке. В качестве основания в орган Росреестра представляется договор мены. Сделка не освобождает сторону, меняющую долю в праве на недвижимость, от обязанности уведомлять об этом других сособственников жилья с тем, чтобы они могли реализовать свое право преимущественной покупки доли.»
Обязательства и ответственность сторон
В договоре мены должны быть прописаны обязательства сторон:
вид документа, подтверждающего передачу (акт);
может быть условие о разнице в цене и доплате;
стороны должны передать товар, свободный от прав третьих лиц.
Ответственность сторон заключается в том, что если одна из них нарушает условия соглашения, вторая приобретает право взыскать убытки в соответствии со ст. 463, 398 ГК РФ. Кроме того, участник, передающий предмет обмена последним вправе приостановить исполнение обязательств или отказаться от их выполнения.
Налоги
Договор мены приравнивается к договору купли-продажи с вытекающими правовыми последствиями. Этот момент в первую очередь касается выплаты налога.
Налог предусмотрен на квартиры, которые находились в собственности лица менее 3 лет и стоимость на них установлена более 1 млн. рублей.
С таких объектов в случае мены или продажи исчисляется налог в размере 13% от общей стоимости, из которой вычитается 1 млн. рублей.
В некоторых случаях участники имущественной сделки обращаются в ФНС с заявлением о вычете налогов по взаиморасчёту, если им положена выплата имущественного налогового вычета.
Здесь играет роль тот факт, что мена является одновременным процессом купли и продажи, который осуществляется одним лицом.
Договор мены предусматривает проведение всех процедур, которые необходимо соблюдать при подготовке этого вида документов. Кроме этого здесь учитываются важные моменты, свойственные специфике этого вида имущественных сделок.
Мену можно произвести не только в отношении равноценных объектов недвижимости, но и в самом широком диапазоне возможностей. При этом необходимо обращать внимание на условную равноценность обмениваемых объектов недвижимости.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
Что касается правовой природы договора мены, то по такому договору каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (гл. 30 ГК РФ). При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК РФ).
Обмен между родственниками
В обычных случаях договора мены между родственниками ничем не отличаются друг от друга, если обе квартиры приватизированы.
Тем не менее, если обмен неравноценного жилья производится без доплаты – УФНС, скорее всего, не будет ставить препятствия к подобной сделке.
Освобождение от налога или льготное налогообложение не предусмотрено. С этой целью можно воспользоваться дарственной.
В том случае, если одна из квартир не приватизирована, родственный обмен может стать достойным выходом, при условии разрешения на обмен со стороны администрации.
При родственном обмене необходимо быть очень внимательным, так как первое впечатление от сделки со временем развеется, и родственники могут стать не менее агрессивными оппонентами, чем прочие лица.
Малейшее нарушение, допущенное при составлении договора, может стать источником больших неприятностей.
Загрузка...
