Основания и порядок ликвидации ТСЖ

Перед тем как приступать к процессу аннулирования ТСЖ, судом устанавливаются сроки для устранения членами правления принципов своей деятельности, после чего судебное разбирательство прекращается. В течение данного периода объединение может погасить все долги перед кредиторами. В противном случае товарищество объявляется несостоятельным и происходит процедура окончательной ликвидации организации.

На каких основаниях, как и кем проводится ликвидация ТСЖ

Мы уже писали о том, как в многоквартирном доме создать товарищество собственников жилья или недвижимости. Сегодня рассказываем о том, на каких основаниях ТСЖ может быть ликвидировано, кто имеет право обратиться в суд с соответствующим требованием и почему суд может в этом отказать.

1. По решению его учредителей или участников (ч. 2 ст. 61 ГК РФ).
2. По решению суда в связи с:

• грубыми нарушениями закона, если эти нарушения носят неустранимый характер;
• деятельностью без надлежащего разрешения (лицензии);
• деятельностью юрлица, запрещённой законом, с нарушением Конституции РФ, с другими неоднократными или грубыми нарушениями закона;
• иском учредителя (участника) юрлица, если невозможно достигнуть целей, ради которых оно создано.

В ст. 145 ЖК РФ указано, что решение о ликвидации ТСЖ обязаны принять собственники помещений в доме на общем собрании, если члены товарищества обладают 50% и менее голосов от общего числа голосов собственников в доме. Также принять решение о прекращении работы ТСЖ может общее собрание его членов в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ.

Прекращение деятельности товарищества собственников жилья

Это определенный порядок действий, в процессе которого происходит полное прекращение деятельности и исключение товарищества собственников жилья из ЕГРЮЛ на основаниях ст. 141 ЖК РФ и ст. 61—64.2 ГК РФ.

Причинами для ликвидации товарищества могут послужить:

• ненадлежащее исполнение созданной организацией своих обязанностей;
• реализована цель, ради которой создавалось сообщество;
• истечение срока действия ТСЖ;
• члены товарищества не имеют 50% голосов от общего числа голосов собственников квартир (п. 2 ст. 141 ЖК РФ);
• нарушение норм законодательства РФ при создании сообщества;
• признание реорганизации ТСЖ недействительной.

Ревизионная комиссия

Согласно ст. 150 ЖК РФ, ревизионная комиссия – это контрольный орган, избираемый членами ТСЖ, сроком деятельности не более двух лет. Председатель комиссии избирается из состава ревизионной комиссии. К обязанностям ревизора относятся:

1. Проведение ревизии финансовой деятельности организации минимум раз в год. Ответственное лицо обязано предоставить общему собранию собственников жилья итоги проверки бухгалтерской отчетности и заключение по ее результатам.
2. Отчет перед членами ТСЖ о смете доходов и расходов сроком на один год, а также уведомление о финансовой деятельности организации и количестве обязательных периодических платежей и взносов.
3. Отчет перед общим собранием о ходе и результатах собственной деятельности.

Членом ревизионной комиссии может стать любой гражданин, в чьей кандидатуре уверены собственники жилья. Члены правления ТСЖ не могут входить в состав комиссии.

Энциклопедия судебной практики. Ликвидация товарищества собственников жилья (Ст. 141 ЖК)

Судом верно указано на то, что собственники помещений дома вправе в любое время принять решение о выборе иного способа управления многоквартирным домом и о ликвидации товарищества [ТСЖ].

2. ЖК РФ не устанавливает порядка ликвидации ТСЖ

В Жилищном кодексе Российской Федерации отсутствуют нормы, регламентирующие порядок ликвидации товарищества собственников жилья, но имеется отсылочная норма к общим нормам гражданского законодательства о ликвидации юридических лиц (часть 1 статьи 141 Жилищного кодекса Российской Федерации).

3. Основанием ликвидации ТСЖ является сокращение доли членов ТСЖ в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не менее чем наполовину

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, основанием ликвидации ТСЖ является уменьшение числа членов товарищества и сокращение доли членов товарищества собственников жилья в праве собственности на общее имущество дома не менее чем наполовину.

4. Решение о ликвидации ТСЖ принимается не общим собранием членов ТСЖ, а общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме

По правилу п. 2 ч. 2 ст. 145 Жилищного кодекса РФ принятие решений о ликвидации товарищества собственников жилья относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Однако ч. 2 ст. 141 Жилищного кодекса РФ обязывает не общее собрание членов товарищества, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества.

По правилу п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о ликвидации товарищества собственников жилья, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Однако ч. 2 ст. 141 ЖК РФ обязывает не общее собрание членов товарищества, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

По правилу п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ принятие решений о ликвидации товарищества собственников жилья, назначении ликвидационной комиссии, утверждении промежуточного и окончательного ликвидационных балансов относится к компетенции общего собрания членов товарищества. Однако ч. 2 ст. 141 ЖК РФ обязывает не общее собрание членов товарищества, а общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества в случае, указанном в рассматриваемой норме.

5. Законодательством не предусмотрена возможность обязания общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации ТСЖ

Согласно части 2 статьи 141 Жилищного кодекса Российской Федерации общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом возможность обязать общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме принять решение о ликвидации товарищества законодательно не предусмотрена.

6. Изменение способа управления многоквартирным домом не предусмотрено в качестве самостоятельного основания для ликвидации ТСЖ

Из положений правовых норм ч. 2, ч. 3 ст. 161, ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ следует, что само по себе изменение способа управления многоквартирным домом, в частности, с управления товариществом собственников жилья на управление управляющей организацией, не влечет ликвидацию ТСЖ.

В соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

Решение о смене способа управления многоквартирным домом не предусмотрено законом в качестве самостоятельного основания для ликвидации товарищества собственников жилья, а соответственно, не является обстоятельством, исключающим деятельность органов управления товарищества, в том числе общего собрания его членов.

Из положений правовых норм ч. 2, ч. 3 ст. 161, ч. 1, ч. 2 ст. 141 ЖК РФ следует, что само по себе изменение способа управления многоквартирным домом, в частности, с управления товариществом собственников жилья на управление управляющей организацией, не влечет ликвидацию ТСЖ. Более того, как следует из положений ст. 162 ЖК РФ, возможно заключить договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и органами управления товарищества собственников жилья. Таким образом, принятие общим собранием собственников помещений об изменении способа управления домом не является безусловным основанием для ликвидации ТСЖ.

7. Неосуществление деятельности, для достижения целей которой ТСЖ было создано, является основанием для его ликвидации

Суд первой инстанции исходил из того, что ТСЖ не осуществляет свою деятельность, для достижения целей которой оно было создано, что является грубым нарушением действующего законодательства, и в силу ч. 1 ст. 141 ЖК РФ, данное нарушение является достаточным для принятия решения о ликвидации данного юридического лица.

8. Если в случае, предусмотренном ст. 141 ЖК РФ, общее собрание собственников не примет решение о ликвидации ТСЖ, то ТСЖ может быть ликвидировано в судебном порядке

В соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Ликвидируется товарищество собственников жилья либо добровольно – по решению общего собрания собственников, либо принудительно – по решению суда, принятому в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГК РФ.

9. При обжаловании решения о ликвидации ТСЖ подлежит применению срок исковой давности, предусмотренный ГК РФ

В соответствии с ч. 1 ст. 141 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что ликвидация товарищества собственников жилья производится в соответствии с гражданским законодательством.

Исходя из изложенного, судебная коллегия полагает, что исчисление срока в шесть месяцев для подачи иска о ликвидации юридического лица по правилам ст. 46 Жилищного кодекса РФ, предусмотренным для обжалования в суд собственником жилого помещения решения, принятого общим собранием собственников помещений, неправомерно.

Учитывая, что ликвидация товарищества собственников жилья производится в соответствии с гражданским законодательством, судебная коллегия полагает, что в данном случае подлежат применению сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

В “Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ” собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.

Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.

Материал приводится по состоянию на сентябрь 2019 г.

См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики

При подготовке “Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ” использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.

Причины ликвидации ТСЖ

Причины ликвидации ТСЖ бывают разными. Чаще это результат неподготовленности членов правления товарищества. Из-за этого допускаются процедурные ошибки, неверно ведётся деятельность ТСЖ. Иногда к ликвидации приводят намеренные действия, финансово выгодные определённому кругу лиц.

Нормативных актов, напрямую посвященных деятельности ТСЖ, нет. Но поскольку ТСЖ — это юридическое лицо, правила его ликвидации предусмотрены статьями 61-63 Гражданского кодекса РФ.

Причины могут быть добровольными или вынужденными.

• решение членов ТСЖ, за которое проголосовало не менее ⅔ участников товарищества;
• закончился срок, на который ТСЖ создавалось (например, срок деятельности товарищества ограничен уставом);
• достигнуты цели создания ТСЖ (например, закончился капитальный ремонт дома, надобность в товариществе отпала, и жильцы принимают решение передать управление УК. Или председатель — движущая сила товарищества — переехал, а оставшиеся члены ТСЖ не готовы взять его полномочия на себя).

Причины добровольной ликвидации могут быть разными и рассматривать их нужно индивидуально.

• признание регистрации ТСЖ недействительной (например, нарушены правила составления протокола общего собрания собственников);
• ведение товариществом деятельности с нарушением закона;
• число собственников жилых помещений в составе участников товарищества сократилось на 50% и более;
• отсутствие стабильного финансирования товарищества;
• возникновение долга ТСЖ перед третьими лицами;
• нарушение прав членов ТСЖ;
• другие основания, предусмотренные ГК РФ.

Инициаторами ликвидации могут выступать: собственники жилья — члены ТСЖ, суд и контролирующие государственные органы (например, жилищная инспекция).

Закрытие с долгами

По закону перед ликвидацией ТСЖ (ТСН) с долгами, товарищество должно погасить все задолженности. Если это невозможно, требуется инициировать процедуру банкротства и закрывать организацию через суд. Назначаемый судом внешний управляющий занимается минимизацией расходов, составлением плана расчёта с кредиторами, взысканием долгов с жильцов. При невозможности оплаты долгов подаётся соответствующее заявление в налоговую службу, а организация исключается из Единого государственного реестра юридических лиц.

Обычно причиной ликвидации товарищества является систематическая неоплата коммунальных услуг жильцами дома (владельцами жилой недвижимости) и вина наступления банкротства лежит на них. Ресурсоснабжающая организация подает в суд на ТСЖ задолжавшее платежи. Образовавшиеся долги при ликвидации распределяются пропорционально должникам, входящих в объединение, и взыскиваются через систему судебных приказов. Поэтому за потребленные ресурсы в любом случае придется платить.

Хуже ситуация обстоит тогда, когда жильцы оплачивали все выставленные квитанции непосредственно в ТСЖ, а денежные средства были потрачены председателем не по целевому назначению или украдены. Закон, к сожалению, не в пользу собственников. Владельцы жилья обязан удостовериться куда были потрачены деньги. Статья 312 ГК РФ – отсутствие сведений о том, куда были направлены руководством средства, не снимает ответственности с плательщика. Жильцам придется повторно оплатить услуги ресурсоснабжающим компаниям, если последние не получат средства от ТСН.

Действия после закрытия

После того, как ТСЖ будет ликвидировано и о его закрытии будет сообщено в налоговые органы, а также будут осуществлены другие этапы процедуры, необходимо зарегистрировать ликвидацию организации. Так как товарищество является юридическим лицом, то в регистрирующий орган подаются:

• заявление о ликвидации, подписанное руководителем ТСЖ;
• окончательный ликвидационный баланс;
• чек, подтверждающий оплату госпошлины.

Сотрудники регистрирующего органа проверяют предоставленные сведения и вносят соответствующую запись в ЕГРП. С этого момента товарищество собственников жилья считается официально ликвидированным.

Ликвидировать юридическое лицо несложно. Особенно это касается товарищества, так как эта организация не получает прибыли и т. д. Тем не менее, руководству следует придерживаться установленной процедуры, иначе могут быть применены штрафные санкции.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Когда ликвидируется ТСЖ

Предусмотрено 2 варианта, как ликвидировать ТСЖ, в зависимости от того, кто инициирует процедуру:

1. Добровольный, по желанию собственников.
2. Принудительный, через суд.

В первом случае, ликвидация ТСЖ по решению собственников сопровождается следующими обстоятельствами:

• неисполнение возложенных договором обязанностей;
• низкие результаты компании с образованием задолженности;
• истек срок, определенный собственниками при создании организации;
• выполнены задачи, ради которых товарищество создавалось.

Основанием для принудительного закрытия служит судебное решение, полученное при:

1. Несоблюдение законодательных норм при создании.
2. Выявление нарушений норм закона в процессе деятельности.
3. Низкие результаты работы, которые привели к неудовлетворительным финансовым итогам.
4. Уклонение от исполнения обязательств согласно договору.
5. Несоответствие параметров по количеству членов ТСЖ.

Работа организации осуществляется с соблюдением ряда нормативных актов и положений:

• правила создания и проведения собрания жильцов регулируется гл. 13-14 Жилищного Кодекса;
• положения по закрытию товарищества определены ст.61-65 Гражданского кодекса;
• принципы закрытия ТСЖ установлены АПК или ГПК РФ;
• порядок подачи заявки на ликвидацию определен законом №129-ФЗ от 8 января 2001 года.

Причины ликвидации товарищества

В силу статьи 135 ЖК РФ, не устанавливается каких-либо ограничений на срок полномочий ТСЖ. Что означает возможность функционирования товарищества до момента, пока владельцы жилых помещений не примут решение о его ликвидации.

Основаниями данной процедуры по действующему жилищному законодательству являются:

1. Принятие решения более 50% голосов членов объединения.
2. Если ТСЖ создано с нарушениями норм статьи 136 ЖК РФ. Например, были допущены дефекты в составленном протоколе общего собрания жильцов или были подделаны документы, необходимые для регистрации ТСЖ.
3. Срок осуществления полномочий организации, прописанный в Уставе истек, т.к. был ограничен определенным периодом либо выполнением какой-либо задачи. К примеру, цель формирования товарищества состояла в выполнении ремонтных работ, а затем необходимость его существования исчезла.
4. Недобросовестность при осуществлении своих функций правлением ТСЖ, несоблюдение установленных строительных, санитарных норм и правил.
5. Существенное нарушение прав владельцев квартир, несогласованные действия с жильцами дома.
6. Неуплата регулярных членских взносов, то есть отсутствие необходимого финансирования.
7. Если число собственников жилых помещений в составе участников товарищества сократилось на 50% и более.
8. Задолженность ТСЖ перед 3-ми лицами.
9. Вступление в силу судебного решения о ликвидации товарищества.
10. При нарушении законодательных норм жилищного законодательства.

Важно понимать, что аннулирование ТСЖ не снимает с владельцев жилья обязанностей по уплате услуг ЖКХ за пользование и содержание общего имущества многоквартирного дома.

Законодательные основы

Правовые основания формирования и особенности деятельности ТСЖ установлены в разделе № 6 ЖК РФ, в который входят гл. 13, 14.

Процедура ликвидации организации производится согласно ст. 141 Жилищного Кодекса. В соответствии с ней товарищество наделяется правами юридического лица, в результате чего в ходе его упразднения государственные органы руководствуются статьей 61 ГК РФ.

Ликвидация товарищества по решению суда

Некоммерческая организация собственников жилья по статусу приравнивается к юридическим лицам. Прекращение деятельности товарищества основывается на положениях Гражданского кодекса РФ.

Судебная процедура для упразднения ТСЖ применяется, если:

• государственный или муниципальный орган в ходе проведения проверочных мероприятий признал недействительной регистрацию организации. В этом случае подается исковое заявление, где отражается, что товарищество допускает грубое нарушение закона. Учитываются только те недочеты, которые устранить невозможно;
• выявлено, что организация осуществляет деятельность, подразумевающую наличие лицензии. Однако данный акт не получен товариществом;
• установливается, что ТСЖ реализует действия, которые являются незаконными. Подразумевается нарушение Конституции страны или законов, подзаконных актов;
• фиксация систематического осуществления деятельности, противоречащей целям, отраженным в уставе организации;
• невозможно дальнейшее существование ТСЖ в силу внешних обстоятельств.

Государственный или муниципальный орган формирует исковое заявление и направляет его в судебный орган. Предписание суда об упразднении организации накладывает на учредителей или членов ТСЖ обязанность относительно проведения ликвидации.

Если у организации есть долги, они оплачиваются за счет имущества товарищества. Когда собственности недостаточно, члены правления отвечают своими средствами.

Таким образом, прекращение деятельности товарищества происходит по разным основаниям. Конкретные сроки ликвидации в законодательстве не устанавливаются.

Вопросы упразднения ТСЖ часто подвержены решению посредством судебных разбирательств. Некомпетентность членов правления товарищества и ненадлежащее исполнение требований закона влечет за собой нарушения, устранением которых занимается суд. Несоблюдение даже незначительных на первый взгляд формальностей может привести к аннулированию конечных результатов. Законность и справедливость – главные постулаты судебной системы. К примеру, дело No 2-283/2017, в котором разбирался Московский районный суд города Чебоксары, было основано на нарушении статей № 45, 46, 141 Жилищного кодекса РФ.

Ликвидация ТСЖ с долгами

Если организация имеет долги перед третьими лицами, она несет обязанность выплатить их или пройти процедуру банкротства.

В последнем случае учитываются условия:

1. невозможность выплатить долги в течение 3 месяцев;
2. наличие задолженности более чем 300 000 рублей.

Если указанные условия не соблюдены, происходит прекращение деятельности ТСЖ с долгами, но без банкротства. Суд устанавливает период для покрытия долгов членами правления товарищества.

Кто управляет домом после ликвидации ТСЖ предусмотрено в ЖК РФ. Собрание собственников жилья вправе выбрать управляющую компанию, которой передаются полномочия по управлению МКД.