Предупреждение наймодателя о досрочном выезде

Рекомендации. Необходимо оценить, готов ли арендодатель к определенным финансовым потерям — внесению платы за отказ от договора и реализации упрощенной процедуры выхода из договора — или к временным и материальным затратам в ходе судебного спора о расторжении договора.

Уведомление о расторжении договора аренды

Договор аренды может быть досрочно расторгнут по желанию одной из сторон.

Чтобы избежать проблем, необходимо составить письменное уведомление и заранее известить второго участника сделки о прекращении взаимных обязательств.

Причиной прекращения договора со стороны арендодателя может стать:

  • нежелание одной из сторон пользоваться договорным имуществом;
  • уничтожение или порча имущества, находящегося в аренде;
  • использование вещей или недвижимости не по назначению;
  • систематическое игнорирование одной из сторон условий договора.

Последний пункт может включать задержку или невыплату арендной платы в течение 2 и более месяцев, одностороннее изменение правил пользования арендуемым имуществом (субаренда, отказ от капитального или текущего ремонта, если это предусмотрено соглашением).

Арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, если:

  • имущество не было предоставлено в указанный срок, или есть препятствия для пользования со стороны арендодателя или третьих лиц;
  • в имуществе, переданном в аренду, обнаружены существенные недостатки, не отраженные в договоре;
  • собственность пришла в негодность не по вине арендатора;
  • арендодатель не сделал капитальный ремонт, предусмотренный договором.

Сторона, настаивающая на расторжении, должна предоставить доказательства того, что ей нанесен ущерб, а объект аренды нельзя использовать по назначению.

Претензии сторон могут быть рассмотрены в судебном порядке. Однако перед тем как подавать иск, необходимо уведомить другую сторону в письменной форме. Если это не будет сделано в предусмотренный законом срок, на виновника будет возложена ответственность за односторонний отказ от исполнения договорных обязательств, что негативным образом повлияет на решение суда.

В некоторых случаях одна из сторон может нарушить условия договора неумышленно. Например, из-за временных финансовых трудностей арендатор приостановил внесение денег. Ему может быть направлена претензия от арендодателя с требованием погасить долг в указанный срок. Если требование не будет выполнено, владелец вправе отправить официальное уведомление об одностороннем расторжении договора.

Юристы рекомендуют составлять уведомление, даже если стороны пришли к соглашению о досрочном прерывании взаимных обязательств

Правильно оформленный документ станет неопровержимым доказательством в суде, если одна из сторон откажется от устной договоренности и будет настаивать на продолжении аренды на прежних условиях.

расторжении договора аренды нежилого помещения

Съехали до официального прекращения договора аренды

Часто арендаторы рассуждают так. Если досрочно вывезти мебель и сдать ключи, обязанность платить за аренду снимется автоматом, и одним финансовым грузом станет меньше. Это неверно. Арендатор обязан платить до последнего дня действия договора аренды — п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Договор аренды прекращается в конкретный день. Обычно это конечная дата срока по договору. К примеру, помещение взяли в аренду до 30 декабря 2022 года.

Если арендатор и собственник договорились о досрочном расторжении, аренда прекратится датой из их соглашения. Например, стороны решили, что арендатор съедет до 1 сентября 2022 года.

Если арендатор отказывается от договора в одностороннем порядке, нужно выжидать срок из договора. К примеру, месяц после направления арендодателю уведомления. А если арендатор отказывается от бессрочной аренды, договор по умолчанию прекращается через три месяца после уведомления — ст. 610 ГК РФ.

Съехать быстрее на пару дней — не критично. А вот если оставить помещение на месяц раньше, набежит долг по полной ставке. Арендодатель легко взыщет деньги с процентами через суд или вычтет из депозита.

Чтобы безопасно съехать пораньше, нужно подписать с собственником соглашение. В нём прописать фактическую дату отъезда и оговорить, что начисление арендной платы прекращается.

Прекращение договора социального найма

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор считается расторгнутым со дня выезда.

  • расторжение по инициативе наймодателя, но только в порядке и по основаниям, указанным в законе.

Такое расторжение, как правило, сопровождается выселением нанимателя.

Выселение – это принудительное освобождение жилого помещения. Выселение производится в судебном порядке. Ранее допускался административный порядок выселения Возможны случаи расторжения договора без выселения и наоборот (признание недействительным, самоуправное занятие жилого помещения)

По последствиям законодатель (ст.84) выделяет

  • выселение с предоставлением жилого помещения (другого благоустроенного и другого не обязательно благоустроенного)
  • выселение без предоставления другого жилого помещения

Выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения

1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

2) жилое помещение подлежит изъятию в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд

3) жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

4) жилое помещение признано непригодным для проживания;

5) в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления;

READ
Кто оплачивает услуги нотариуса при продаже квартиры

6) жилое помещение подлежит передаче религиозной организации в соответствии с Федеральным законом «О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

(п. 5 введен Федеральным законом от 30.11.2010 N 328-ФЗ) (смешение ряда оснований)

Требования к другому благоустроенному жилому помещению закреплены в ст.89 ЖК РФ:

  1. оно должно находиться в границах данного населенного пункта
  2. быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта
  3. быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению (квартира, количество комнат в коммунальной квартире то же).
  4. отвечать установленным требованиям.
  5. в случаях, предусмотренных федеральным законом, гражданам, которые состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеют право состоять на данном учете, жилые помещения предоставляются по нормам предоставления.

Выселение с предоставлением другого не обязательно благоустроенного жилого помещения:

ст.90 ЖК РФ не оплата за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более 6 месяцев без уважительных причин

-прежде всего жилое

-размер не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека, то есть по нормам общежития

Согласно п.38 Постановления Пленума ВС РФ № 14. Разрешая указанный спор, судам следует исходить из того, что, по смыслу пункта 1 части 4 статьи 83 и статьи 90 ЖК РФ, обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно более чем шесть месяцев подряд.

К уважительным причинам невнесения нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение и коммунальные услуги судом могут быть, например, отнесены: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжелое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др.

В резолютивной части решения суда о расторжении договора социального найма и выселении нанимателя и членов его семьи по основанию, предусмотренному статьей 90 ЖК РФ, должно быть указано конкретное другое жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма выселяемым нанимателю и членам его семьи.

Предоставляемое другое жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), быть по размеру не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (статьи 90 и 105 ЖК РФ), располагаться в том же населенном пункте и относиться к жилищному фонду социального использования.

Выселение без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ)

  • использования жилого помещения не по назначению
  • систематическое нарушение прав и законных интересов соседей
  • бесхозяйственное обращение с жилыми помещениями, допуская его разрушение.

Кроме этого необходимо наличие следующих условий:

виновность и наличие предварительного предупреждения со стороны наймодателя, на которое лица не отреагировали

Специально оговаривается возможность выселения граждан, лишенных родительских прав, если их совместное проживание с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав признано судом невозможным.

Такое правило не нарушает права на жилище (ст. 40 Конституции), поскольку речь не идет о его произвольном лишении без оснований и порядка, предусмотренного в законе.

Согласно п.39 Постановления Пленума ВС РФ. К заинтересованным лицам, имеющим право обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя жилого помещения и (или) членов его семьи, в указанных случаях относятся лица, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи (например, соседи по дому, коммунальной квартире).

Обратиться в суд с иском о выселении нанимателя и (или) членов его семьи вправе также органы государственной жилищной инспекции, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, соблюдением правил пользования жилыми помещениями.

Разрешая дела о выселении нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 91 ЖК РФ, суды должны исходить из того, что такое выселение является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи, которые, несмотря на предупреждение наймодателя в любой форме (устной или письменной) о необходимости устранить допущенные нарушения, эти нарушения не устранили.

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

READ
Порядок взыскания алиментов через судебных приставов

К систематическому нарушению прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи с учетом положений части 2 статьи 1 и части 4 статьи 17 ЖК РФ следует отнести их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.).

Если такие действия совершаются бывшим членом семьи нанимателя, то, поскольку он и наниматель, а также члены его семьи, проживающие в одном жилом помещении, фактически становятся по отношению друг к другу соседями, заинтересованные лица вправе обратиться с требованием о выселении бывшего члена семьи нанимателя из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения на основании части 1 статьи 91 ЖК РФ.

Под систематическим бесхозяйственным обращением с жилым помещением, ведущим к его разрушению, следует понимать целенаправленные постоянного характера действия нанимателя и (или) членов его семьи, влекущие повреждение либо уничтожение структурных элементов квартиры (окон, дверей, пола, стен, санитарно-технического оборудования и т.п.).

Принимая во внимание, что наймодатель вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения допущенного их действиями разрушения жилого помещения (часть 1 статьи 91 ЖК РФ), суду при рассмотрении дела о выселении необходимо проверить, назначался ли такой срок наймодателем и были ли предприняты нанимателем и членами его семьи какие-либо меры для устранения этих нарушений (приведения жилого помещения в состояние, пригодное для постоянного проживания).

  1. По делам о выселении из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, без предоставления им другого жилого помещения (часть 2 статьи 91 ЖК РФ) необходимо иметь в виду, что иск о выселении подлежит удовлетворению, если в ходе судебного разбирательства суд придет к выводу о невозможности совместного проживания этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

С иском о выселении из жилого помещения родителей, лишенных родительских прав, могут обратиться органы опеки и попечительства, опекун (попечитель) или приемный родитель ребенка, прокурор, а также родитель, не лишенный родительских прав.

Отвечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин:

В данной ситуации радует хотя бы то, что есть договор. В стандартном договоре, как правило, фиксируются все возможные условия расторжения. В частности, обычно наниматель может расторгнуть договор, предупредив наймодателя за 30 дней. Оплата коммунальных услуг, согласно сложившейся практике, лежит на наймодателе, за исключением стоимости потребленного электричества, воды, оплаты интернета и спутникового телевидения. Так же наниматель оплачивает тарифицируемые звонки с домашнего телефона. Существует еще так называемый страховой депозит, как раз и предназначенный для погашения каких-либо задолженностей со стороны нанимателя. Все это или иное обязательно прописывается в договоре. Стороны при подписании, до момента заселения, должны договориться обо всех возможных ситуациях. Именно поэтому многие приглашают для составления договора профессионального риелтора.
Что касается данной конкретной ситуации, то наверняка есть способ ее разрешения с минимальными потерями для сторон. Надо только проявить терпение и спокойно договориться во внесудебном порядке, а может быть, пригласить профессионалов. Если не получается, то, конечно, решение может вынести только суд.

Договор аренды квартиры один из наиболее часто встречающихся вопросов в практике адвоката по гражданским делам. В Гражданском Кодексе РФ целая глава посвящена договору аренды квартиры. При заключении договора аренды квартиры нужно не торопиться, не подходить к его составлению формально, просто взять шаблон из интернета, а внести все спорные моменты и порядок их урегулирования, которые Вам потом помогут при наличии спора выиграть дело в суде. Если Вы расторгаете договор аренды квартиры, то лучше закрепить расторжение письменно и составить акт приемки на все имущество, чтобы потом к Вам не могли предъявить никаких исков и сказать, что что-то пропало из квартиры. Что касается оплаты коммунальных платежей, то кто платит и за что лучше всего прописать в договоре аренды. И если будут претензии со стороны хозяев квартиры, то Вы просто сошлетесь на условия договора. Если собственник обращается в правоохранительные органы, то Вы сможете показать сотрудникам полиции условия договора, какие платежи производит собственник, и сослаться на то, что Вы действуете в соответствии с договором. Чем лучше составлен договор аренды квартиры, тем Вам проще будет отстаивать свои права в суде и в правоохранительных органах. Поэтому не стесняйтесь прописывать все условия в договоре аренды квартиры, потому что в российском праве существует свобода договора и кроме обязательных условий, которые должны быть отражены в договоре, остальные условия Вы можете прописывать самостоятельно. Если в договоре не прописано, кто будет платить коммунальные платежи, то автоматически оплачивать их будет собственник, так как на нем лежит бремя ответственности за свою собственность.

READ
Коэффициент К1 при расчете ЕНВД в 2022 году

Правомерна ли такая позиция?

Снимаю квартиру по договору на 11 месяцев. Решили съезжать, предупредили собственника за 30 дней – как указано в договоре. Но собственник ссылается на статью 687 ГК РФ, согласно которой мы должны предупредить за 3 месяца, и на основе этого отказывается возвращать залог. Правомерна ли такая позиция? Получается, пункт договора про 30 дней не имеет смысла? По договору собственник должен вернуть залог, если мы соблюли условия договора. У нас договор соблюден, а ГК нет.

Евгения! Согласно п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Т.е. договор имеет недействительное условие, которое может быть признано таковым в судебном порядке, если дело дойдет до суда (ст.166-181 ГК РФ). Так что наймодатель прав. Да, не имеет смысла эта норма договора. Залог возвращается при прекращении или досрочном расторжении договора в соответствии с требованиями закона.

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Согласно п. 1 статьи 687 Наниматель вправе расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма норма императивная и не может быть изменена по соглашению сторон.

Условие в Вашем договоре о сроке предупреждения в 1 месяц противоречит закону (ст.687 ГК РФ)и может быть признано недействительным.

Поэтому право на досрочное расторжение договора Вы имеете предупредив наймодателя только за 3 месяца. Соответственно право на возврат обеспечительного платежа (залога) не имеете.

Статья 687 часть 1 Гражданкий Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ.

1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч. 1 ст. 687 ГК РФ — это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя. Договор можно расторгнуть досрочно и без уведомления и он будет считаться расторгнутым но с вас могут потребовать внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца. Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны.

READ
Новые штрафы ГИБДД 2022 - таблица штрафов

По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.. И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия. Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные «если иное не предусмотрено соглашением сторон» или «если иное не предусмотрено договором».

Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом. Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя. Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.

В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма является императивной и стороны своим соглашением не могут лишить нанимателя, предоставленного ему законом права на досрочное расторжение договора найма. Это решение наниматель ни чем не обязан мотивировать. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения.

Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наниматель обязан оплатить наймодателю арендную плату за три месяца.

Евгения, доброго утра желаю Вам!

Вначале отвечу на Ваш вопрос, потом дам комментарии.

Правда на Вашей стороне – в данном случае положения договора будут иметь бОльшую юридическую силу, так как закон разрешает определять договором иные сроки, чем те, что предусмотрены законом.

Теперь по порядку.

В первую очередь нужно учитывать основные статьи и нормативные акты, регулирующие этот вопрос:

ст. 619, где прописан регламент процедуры при инициации со стороны арендодателя;

ст. 620, в которой указан порядок процесса при заявлении от арендатора;

ст. 615-616 уточняют правила пользования арендованным имуществом, при нарушении которых возникает основание для активизации процедуры;

также в дополнении стоит обратить внимание в целом на первый параграф гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в котором определены общие положения об аренде имущества, и гл. 35, характеризующую наем жилого помещения. Важно рассмотреть и гл. 29 ГК РФ, где уточняются особенности изменения и расторжения договор, отдельно разобрав положения ГК РФ статья 450.

Если договор оформлен на неопределенный срок, то процедура расторжения выполняется без лишних сложностей. Законодательством предусмотрена возможность для инициации арендодателем процесса по прекращению действия договора.

Основное ограничение в таком случае заключается в необходимости уведомления арендатора о соответствующих намерениях – при аренде объектов недвижимого имущества сделать это нужно за три месяца. В содержании соглашения могут быть указаны иные сроки.

Таким образом, поскольку договором предусмотрен срок уведомления – 30 дней, то действует именно этот срок и залог Вам обязаны будут вернуть.

READ
Возврат страховой суммы при досрочном погашении кредита

В противном случае суд при обращении с соответствующим исковым заявлением встанет на Вашу сторону и владелец квартиры понесет еще и другие убытки (например, расходы на судопроизводство).

Порча имущества в съемной квартире

Вместе с жилым помещением- наймодатель принимает и все имущество, находящееся в данном помещении. Рекомендуем обязательно закрепить перечень имущества и его состояние в акте приема-передачи. Не бойтесь указывать сколы, трещины и иные недостатки, в противном случае при расторжении договора- устранение данных недостатков могут удержать с залога или потребовать возместить. Правильно оформленный перечень имущества и его состояния – смогут минимизировать данные риски.

Целесообразно при заключении договора распределить какие риски при порче имущества несет каждая из сторон, в какие сроки последуют ее устранение и, самое главное, за чей счет.

В случае если действия арендатора привели к порче имущества- например сломалась кровать или дверца шкафа, то ответственность за данные действия возлагается на квартиросъемщика. Во избежание спорной ситуации – необходимо сообщить о случившейся поломке арендодателю. Возможно, ситуацию удастся решить мирным путем. В случае если Вам кажется, что арендодатель завышает цену испорченного имущества, находите меры ремонта предлагаемые собственников нецелесообразными и не разумными- можно решить вопрос взыскания возмещения порчи имущества в судебном порядке.

В случае если договор найма помещения не заключался, доказать порчу имущества значительно сложнее, так как нет документов, подтверждающих передачу данного имущества. В случае если при выезде с квартиры- арендодатель предъявляет вам к возмещению стоимость испорченного имущества- самым верным решением будет предложить данное взыскание в судебном порядке.

Арендодатель не имеет право удерживать ваше имущество либо денежные средства как возмещение порчи имущества либо обеспечение такого возмещения.

ПОЛЕЗНО: наш адвокат поможет составить иск в суд профессионально и в срок

Комментарии к ст. 83 ЖК РФ

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время соглашением сторон. Однако закон предоставляет только нанимателю право в любое время во внесудебном порядке расторгнуть по своему усмотрению договор социального найма жилого помещения односторонним действием, не связывая его какими-либо основаниями. Мотивы такого расторжения, внутренние побуждения нанимателя не имеют значения, юридически безразличны. Разумеется, в этом случае требуется согласие всех членов семьи, в т.ч. временно отсутствующих, и представителя несовершеннолетних членов семьи.

Право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения основано на гражданско-правовой норме, предусматривающей односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. Поскольку это право осуществляется по одностороннему волеизъявлению нанимателя, оно не может нарушить его конституционные права и свободы.

2. При расторжении договора социального найма наниматель, согласно ч. 2 комментируемой статьи, должен в письменной форме получить согласие проживающих совместно с ним членов его семьи. Законодатель не упомянул о дальнейшей судьбе этого письменного документа и о его юридическом значении. Наниматель совместно с членами своей семьи вправе выехать из помещения и без обязательного оформления между собой этих отношений в письменном виде. Воля нанимателя и членов его семьи может быть выражена путем прямого и явного волеизъявления в позитивной форме, а также в форме конклюдентного действия, когда воля вытекает из совершенного действия, а не из прямого волеизъявления. Например, выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место.

Выезд на постоянное жительство в другое место надо отличать от временного отсутствия. Выезд на постоянное жительство определяется намерениями нанимателя. При этом не имеет значения, получил ли он в новом месте жительства другое помещение, переехал ли в другой населенный пункт и т.п.

Доказательствами такого намерения могут быть, например, устройство его на другую работу на основании трудового договора (кроме срочного), получение другого жилого помещения для постоянного жительства, кроме случаев сохранения прежнего помещения независимо от сроков отсутствия в нем, вселения в качестве члена семьи к другому лицу и т.п. Любое из доказательств должно оцениваться с учетом других доказательств и не имеет абсолютного значения, все доказательства подлежат учету и оценке в совокупности с другими доказательствами. Необходимо учитывать, что речь может идти о переезде в другой населенный пункт или в другое жилое помещение в пределах того же населенного пункта.

3. Действующее законодательство не предусматривает обязательного совместного проживания членов семьи, даже супругов. Поэтому действие нанимателя или одного из членов семьи (например, выезд на постоянное жительство в другое место) не означает, что аналогичная воля выражена и остальными членами семьи. Если они не выразили волю в позитивной форме, необходимо в отношении каждого из них доказать совершение им конклюдентного действия. При этом возможно, что один член семьи выехал из помещения навсегда, а другой временно, например в качестве сопровождающего.

Члены семьи нанимателя не обязаны переезжать с ним в другой населенный пункт на постоянное жительство. В частности, члены семей офицеров, военнослужащих, проходящих службу по контракту, не обязаны сопровождать их при переводе в другой населенный пункт.

READ
Как получить земельный пай который мне не дали

4. Особенно остро стоит вопрос о возможности расторжения договора социального найма жилого помещения при получении нанимателем другого жилого помещения с точки зрения защиты прав членов его семьи. Член семьи нанимателя не обязан переселяться в предоставляемое нанимателю жилое помещение. Он вправе остаться в занимаемом помещении, даже если нанимателю будет в результате отказано в предоставлении нового жилого помещения. Переезд членов семьи и расторжение договора найма жилого помещения возможны только при выражении ими согласия на переезд. А это – предмет соглашения между нанимателем и членами его семьи.

Приобретение гражданином в собственность квартиры и проживание в ней само по себе не может расцениваться как отказ этого гражданина и членов его семьи от прав на жилую площадь, занимаемую по договору социального найма.

Думается, что во избежание последующих споров более правильно будет, если наниматель известит наймодателя о выезде в другое постоянное место жительства, поскольку, как сказано выше, он может выехать и временно по каким-либо причинам.

5. При выезде нанимателя и членов его семьи из жилого помещения договор найма считается расторгнутым со дня выезда. Это правило имеет практическое значение при споре о том, имели место выезд или временное отсутствие.

В отличие от нанимателя наймодатель может расторгнуть договор социального найма жилого помещения в одностороннем порядке только по установленному законом перечню оснований. При этом, поскольку последствием расторжения договора является выселение, данные основания могут быть определены только федеральным законом.

6. Расторжение договора следует отличать и от признания его недействительным. Недействительный договор должен быть признан несуществующим с момента заключения, а при расторжении договора он прекращает действие лишь с момента расторжения. Так, договор социального найма становится недействительным в случае признания недействительным решения о предоставлении жилого помещения, на основании которого он заключен, либо если он заключен без такого решения.

Это различие имеет существенное практическое значение, например, при определении действительности принятия решения о предоставлении жилого помещения (принято оно в отношении свободного помещения или занятого в момент принятия решения).

7. Расторжение договора социального найма жилого помещения следует отличать и от выселения. Во-первых, выселен может быть один из участников договора на стороне нанимателя без расторжения договора. Во-вторых, выселяться может лицо, вообще не участвующее в договоре найма жилого помещения (самоуправно вселившееся лицо, поднаниматель, временный жилец). В-третьих, договор может расторгаться с лицом, не проживающим в жилом помещении (выехавшим на постоянное жительство в другое место), т.е. выселения которого вообще не требуется.

Последствиями расторжения договора социального найма жилого помещения являются утрата нанимателем и всеми членами его семьи одновременно права пользования жилым помещением, а при необходимости и выселение их из жилого помещения.

8. Основанием прекращения договора найма жилого помещения может быть гибель объекта договора социального найма (жилого помещения).

При гибели объекта договора (например, в результате землетрясения) не требуется волеизъявления сторон для прекращения договора. Когда же речь идет о домах, сносимых в силу их непригодности для проживания или по другим основаниям, либо об их переоборудовании для использования в других целях, волеизъявление сторон требуется, поскольку должны быть решены вопросы, связанные с условиями выселения.

Таким образом, когда речь идет только о предстоящем прекращении существования жилого помещения, хотя бы и в силу обстоятельств, за которые ни одна из сторон договора не отвечает, договор должен быть расторгнут по волеизъявлению хотя бы одной из сторон, чаще всего наймодателя. Если другая сторона не согласна с расторжением, спор становится предметом судебного рассмотрения.

9. Чаще всего приходится прибегать к судебному рассмотрению таких разногласий потому, что расторжение договора связано с выселением. К тому же подобное выселение обусловлено предоставлением другого жилого помещения, благоустроенного или неблагоустроенного, и суд отказывает в расторжении договора до тех пор, пока нанимателю и членам его семьи не будет предоставлено жилое помещение, полагающееся им по закону.

Тема: Надо ли предупреждать наймодателя о досрочном выезде?

Агенты недвижимости при найме жилья, что бы завладеть денежными средствами своих клиентов нанимателей, обманывают их, обещая нанимателям, что они могут договариваться с наймодателем и вписывать в договор найма любые сроки. А согласно императивной норме российского законодательства части 1 статьи 687 ГК РФ срок предупреждения наймодателя о досрочном выезде равен трем месяцам, в результате чего наниматели нарушают данный закон и наймодатели не возвращают им обеспечительный депозит и денежный залог.
.
Статья 687 часть 1 Гражданкий Кодекс Российской Федерации. РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ. 1. Наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет нанимателю право в любой момент отказаться от договора найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора. Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, за нарушение ч.1 ст.687 ГК РФ – это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.
Императивная норма обладает особой юридической силой, то есть недопустимостью отклонения от норм во взаимоотношениях даже путём их соглашения. Противоречащие им пункты договора будут недействительны. По статье 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
По статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения..
И поэтому лишь в случаях, когда то, или иное, условие договора предусмотрено нормой, которая применяется, если соглашением сторон не договорено иное (диспозитивная норма), стороны договора вправе по своему обоюдному согласию исключить ее применение либо определить условие, отличное от предусмотренного в ней условия.
Определить в чем отличие императивной нормы от диспозитивной, которую могут изменить стороны в договоре по своему соглашению, очень просто: диспозитивная норма всегда содержит слова подобные “если иное не предусмотрено соглашением сторон” или “если иное не предусмотрено договором”.
Статья 450 ГК РФ содержит общие для всех договоров правила, которые применяются, если иное не предусмотрено в императивной форме правовыми нормами, реагирующими отношения сторон конкретного вида договора, предусмотренного законом.
Отношения сторон договора найма в части расторжения договора урегулированы статья 687 ГК РФ, содержащей на этот счет императивные правила, которые изменить соглашением сторон нельзя.
Речь идет не о ничтожности самого договора, а лишь о ничтожности пунктов договора найма, противоречащих статье 687 ГК РФ.
Чтобы нанимателю расторгнуть договор найма жилья и не платить наймодателю упущенную выгоду в размере арендной платы за три месяца, наниматель должен за три месяца до расторжения договора найма отправить наймодателю извещение о расторжении договора найма ценным письмом с описью вложения на адрес наймодателя указанный в договоре найма.
В соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. Данная норма является императивной и стороны своим соглашением не могут лишить нанимателя, предоставленного ему законом права на досрочное расторжение договора найма. Это решение наниматель ни чем не обязан мотивировать. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор за три месяца до освобождения помещения. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается. Если же наниматель освободил помещение, не предупредив наймодателя о расторжении договора за три месяца до этого, наймодатель вправе взыскать с нанимателя три месяца арендной платы. Лучше всего предупреждать наймодателя заказным письмом с уведомлением, тогда у вас всегда на руках будет кассовый чек с точной датой вашего предупреждения.

Спасибо, познавательно.
Но решение вопросов через суд возможно только в случае если арендодатель со сдачи квартиры в аренду платит налоги. В противном случае он вряд ли будет заинтересован в том, чтобы налоговая начала задавать ему неудобные вопросы

Аренда квартиры: права наймодателя

Сдача квартиры для многих — дополнительная статья доходов, иногда в недвижимость инвестируют специально для того, чтобы потом получать с нее «дивиденды». Но недобросовестность нанимателей может свести на «нет» все плюсы такого вложения. Как обезопасить себя?

READ
Cрок исковой давности

Аренда квартиры: права наймодателя

Первым шагом во взаимоотношениях с нанимателями должно стать заключение договора. Он оформляется письменно, подписывается обеими сторонами и содержит в себе все нюансы и договоренности, к которым удалось прийти.

Чтобы не получить в будущем неприятных сюрпризов, рекомендуется прописывать условия сдачи квартиры максимально подробно — кто, сколько и на каких условиях будет проживать, какую сумму платить, какие действия допустимы, кто и как оплачивает коммунальные платежи, и так далее.

Договор — это защита как нанимателя, так и наймодателя. Он исключит ситуации недопонимания и попыток обмана (когда договаривались на определенные условия, а потом одна из сторон их «забывает»).

Правильнее всего в такой ситуации заключить договор найма. Также рекомендуем составить опись имущества, которое есть в квартире в момент ее передачи нанимателю, с указанием того, в каком состоянии находятся предметы мебели, техника, ремонт. Если что-то будет испорчено или сломано, легко можно будет доказать, что это произошло уже после того, как въехали новые жильцы.

Важно! В этой сфере традиционно закрепились термины «арендатор», «арендодатор» и «аренда квартиры». Но в Гражданском Кодексе Российской Федерации есть отдельная статья, посвященная именно аренде жилого помещения, и в ней фигурирует термин «наем». Соответственно, более грамотно говорить о «сдаче квартиры в наем», и в дальнейшем мы будем придерживаться этого варианта.

Владелец квартиры имеет право косвенно влиять на количество проживающих в его собственности.

  • Вместе с нанимателем имеют право въехать другие люди, после предварительной договоренности с владельцем (ГК РФ, ст. 677, п. 2).
  • Все лица, проживающие в квартире, указываются в договоре (ГК РФ, ст. 677, п. 2).

Важно! Это правило не распространяется на несовершеннолетних детей (ГК РФ, ст. 679). То есть, теоретически наниматель жилья может не предупреждать владельца, что у него есть отпрыски: они все равно по закону смогут проживать вместе с ним. Спорна ситуация с домашними животными: так как питомцы законом приравниваются к частной собственности, теоретически наниматель может так же не сообщить о том, что у него есть животные, и при этом не нарушить закон.

READ
Для чего нужно межевание дачи?

В данном случае как раз опись имущества может защитить наймодателя: если ребенок что-нибудь испортит в квартире, наниматели компенсируют ущерб.

  • Поводом для отказа вселения других людей в квартиру может стать возможное несоблюдение норм законодательства по количеству жилой площади на человека (ГК РФ, ст. 679).
  • Наниматель несет полную ответственность за их действия (ГК РФ, ст. 677, п. 3). Возможно также заключение дополнительного договора, в котором будет указано, что проживающие с нанимателем несут идентичную ответственность перед наймодателем (ГК РФ, ст. 677, п. 4). В этом случае они становятся сонанимателями.
  • По согласованию с владельцем наниматель может разрешить пребывание в квартире временным проживающим/пользователям (ГК РФ, ст. 680). В этом случае они должны заранее предупредить владельца квартиры и согласовать с ним увеличение числа проживающих. Одним из оснований для отказа опять же может стать несоблюдение в случае подселения нормы жилья на одного человека.

Аренда квартиры: права наймодателя рис-2

Наниматели производят текущий ремонт по согласованию с владельцем квартиры. Вносить существенные изменения в планировку и обстановку они не могут.

  • Если в договоре найма не указывается иное, текущий ремонт (бытовая техника, интерьер) производит наниматель помещения по предварительному согласованию с владельцем квартиры (ГК РФ, ст. 681).
  • Вносить существенные изменения в планировку и обстановку, производить капитальный ремонт наниматель не вправе. Переустройство и реконструкция также возможны только с согласия наймодателя (ГК РФ, ст. 678).

Важно! Если есть какие-либо сомнения, этот пункт также желательно отразить в договоре. Конечно, очень немногим приходит в голову полностью обновлять интерьер чужой квартиры за свои деньги, но в данном случае владелец убережет себя от «внезапного» смена дизайна, который может и ему самому, и будущим нанимателям не понравиться.

  • Если требуются крупные покупки или достаточно дорогостоящий ремонт, иногда потраченные на них нанимателем суммы вычитаются из арендной платы (если вещь остается потом в квартире или касается дизайна/коммуникаций, и так далее). Это также делается по взаимной договоренности, но если есть сомнения, рекомендации те же: необходимо включать соответствующие пункты в договор. К примеру, в договоре можно указать, что на любой ремонт, любое улучшение должно быть получено письменное согласие собственника, и что порядок оплаты в этом случае решается дополнительно.

Размер платы за квартиру указывается в договоре, своевременная оплата — обязанность нанимателя.

  • Размер платы устанавливается по взаимному согласию сторон. (ГК РФ, ст. 682, п. 1).
  • Сроки внесения платы также указываются в договоре. Изменять их в одностороннем порядке наниматель не вправе (ГК РФ, ст. 682, п. 3).
  • Договор найма может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе владельца, если наниматель не вносит плату более 6 месяцев подряд (если иное не указано в договоре); или — в случае к краткосрочным наймом — более двух раз подряд. Также основанием для расторжения договора могут стать причиненные квартиры разрушения, которые существенно влияют на ее эксплуатацию или делают ее непригодной к проживанию (ГК РФ, ст. 687, п. 2). Если будут действительно установлены нарушения, нанимателю представят срок не более года для их устранения. Если по прошествии оговоренного времени ничего не изменилось, наймодатель вправе расторгнуть по своей инициативе договор в судебном порядке (ГК РФ, ст. 687, п. 2).
  • Если наниматель или люди, проживающие вместе с ним, использует помещение не по назначению, владелец квартиры вправе официально заявить ему о нарушении и потребовать его устранения (ГК РФ, ст. 687, п. 3). Если ничего не изменится, владелец квартиры может расторгнуть договор с судебном порядке.
READ
Документы на паспорт через МФЦ в 2022 году

Если наниматель не нарушает условия договора, разорвать договор «просто по желанию собственника» не получится. Но такое право за владельцем квартиры остается.

  • Максимальный срок найма по договору — пять лет. Если в договоре не указывается срок найма, считается, что договор заключен на пять лет (ГК РФ, ст. 683, п. 1).
  • Возможно заключение на договора на срок меньше 12 месяцев — в таком случае корректно говорить и краткосрочном найме. В таком случае некоторые из упомянутых выше условий законодательства не действуют (например, не согласовывается список проживающих вместе с нанимателем).

Важно! Зачастую владельцы квартир стремятся заключить договор краткосрочного найма: в таком случае не нужно будет проводить государственную регистрацию договора.

  • Если владелец квартиры хочет отказаться от продления договора найма, он заранее уведомляет об этом жильцов и тем самым обязуется не сдавать квартиру другим людям в течение года. Это сделано для защиты нанимателей, если вскроется обман, владельца квартиры возможно привлечь к суду за нарушение ГК РФ. Наниматели квартиры при этом имеют преимущество при продлении договора (ГК РФ, ст. 684).
  • Наймодатель должен сообщить нанимателю о своем желании продлить договор на тех или иных условиях за три месяца до истечения срока договора (ГК РФ, ст. 684). В случае намерения продолжать сдавать квартиру, в интересах владельца сделать это, потому что затем он может обсудить изменение условий, если у него есть на то желание.

Все платежи выставляются на имя владельца квартиры, и он сам должен вносить плату за коммунальные услуги. Но возможно договориться с нанимателями, что они оплачивают счета, а после предоставляют доказательства (платежки, чеки). В случае выбора такого варианта, в договор найма включается соответствующий пункт. Это нужно для защиты прав как нанимателя, так и наймодателя!

Аренда квартиры: права наймодателя рис-3

В настоящее время законодательство, регулирующее коммерческий найм жилых помещений несет специфический отпечаток советского законодательства. Кроме всего прочего, найм связан ещё и обязанностью регистрации по месту пребывания, поэтому упрощать государство в обозримом будущем вряд ли что-то будет.

Проблема связана с тем, что фактически рынок жилья — очень динамичен, договор, как правило хотят заключить за день-два, а расторгнуть — максимум за месяц, а законодательно только госрегистрация обременения займет около 10 дней, потребует уплаты госпошлин, походов в Росреестр или оформления доверенностей у нотариуса для представителя. По сравнению с договором аренды нежилого помещения, который заключают юридические лица — процедура почти одинаковая, однако у физических лиц плата по договору как правило в десятки раз ниже. Кроме того, юридические лица вправе предусмотреть короткие сроки для изменения и расторжения договора, внести ограничения по использованию помещения. То есть существующие правила найма жилого помещения неадекватны сложившейся жизненной ситуации и требуют корректировки в части отмены государственной регистрации долгосрочного найма, а также требуется разрешить устанавливать по усмотрению сторон более краткие сроки как расторжения договора, как и сроков исправления нарушений. Так, просрочка оплаты в 6 месяцев и более — это только повод для судебного разбирательства, сам суд будет идти 3-9 месяцев, а требовать исполнения решения получится не ранее чем ещё через несколько месяцев. То есть, по факту сложится задолженность более чем за год, и только тогда приставы начнут выселять недобросовестных жильцов.

А пока можно посоветовать владельцам квартир при сдаче в найм подробно описывать состояние всего передаваемого имущества, а кроме того прописывать с оговоркой, что это существенное условие для настоящего договора — к, примеру — запрет на проживание животных, запрет на проживание большого количества людей с нарушением требований жилищного законодательства, требование обязательного согласования любого ремонта т.п.

Закон стремится защищать и владельца квартиры, и того, кто берет эту квартиру в наем. От неожиданностей не застрахован никто, поэтому хорошее знание своих прав и определенных ограничений позволит сберечь нервы, деньги и имущество. Более подробную информацию можно найти в Гражданском Кодексе.

А если вы квартиру снимаете и интересуетесь, как защищает закон ваши права, читайте о правах нанимателя на нашем портале.

Если есть желание воспользоваться услугами риэлтора, также необходимо изучить свои права, чтобы не пасть жертвой недобросовестных специалистов.

Требование о взыскании убытков, связанных с расходами арендатора на ремонт арендуемых помещений и создание неотделимых улучшений

Одной из причин предъявления арендатором требования о взыскании убытков в связи с досрочным расторжением договора может явиться спор относительно компенсации расходов арендатора на ремонт арендуемого имущества.

По общему правилу обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя, а обязанность по проведению текущего ремонта — на арендатора[22]. Однако это правило можно менять соглашением сторон.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, а затраты арендатора на улучшения, неотделимые без вреда для имущества, которые произведены с согласия арендодателя, подлежат компенсации после прекращения договора, если иное не предусмотрено договором[23].

READ
Правильно ли мне рассчитали доли в праве на наследство

Таким образом, вопросы компенсации расходов на капитальный ремонт, а также на произведенные арендатором неотделимые улучшения могут быть урегулированы договором аренды иначе, чем предусмотрено в ГК.

Рекомендации. Следует предусмотреть в договоре аренды порядок согласования с арендодателем расходов на осуществление капитального ремонта и условия компенсации таких расходов[24]. Альтернативным вариантом может быть включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан осуществлять капитальный ремонт за свой счет без последующей компенсации его расходов арендодателем, в том числе в случае досрочного прекращения договора.

Можно включить в договор аренды положение о том, что неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, остаются в собственности арендодателя, а связанные с ними затраты арендатора не подлежат компенсации независимо от того, произведены они с согласия или без согласия арендодателя.

Альтернативным вариантом может быть включение в договор требования об обязательном предварительном согласовании расходов арендатора на неотделимые улучшения как условии их компенсации либо установление порядка определения компенсации за неотделимые улучшения, подлежащей выплате арендодателем в случае досрочного прекращения договора.

[2] Определение ВС РФ от 16.03.2018 по делу № А51-30783/2016

[3] Абз. 6 ст. 619 ГК; п. 25 и 26 информационного письма Президиума ВАС от 11.01.2002 № 66 «Обзор

практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо № 66)

[4] Постановления АС Московского округа от 30.05.2017 по делу № А40-221743/15, АС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2018 по делу № А19-2663/2018

[5] п. 2 ст. 452 ГК РФ

[6] абз. 7 ст. 619 ГК РФ

[7] п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК; абз. 2 ст. 222 ГПК

[8] Информационное письмо Президиума ВАС от 05.05.1997 № 14

[9] постановления АС Восточно-Сибирского округа от 24.01.2018 по делу № А19-9388/2017, АС Дальневосточного округ а от 27.01.2015 по делу № А73-8266/2014

[10] п. 23 постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения

правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»

[11] п. 2 ст. 610 ГК РФ

[12] постановления АС Северо-Западного округа от 22.01.2018 по делу № А56-77371/2016, АС Уральского округа от 28.04.2018 по делу № А60-36628/2017

[13] определение ВС от 09.09.2014 по делу № А45-16453/2013

[14] п. 12 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54

[15] п. 15 постановления Пленума ВС от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»

[16] постановление АC Западно-Сибирского округ а от 26.07.2017 по делу № А03-4538/2016

[17] определение ВС от 07.03.2017 № 309-ЭС17-676; постановление АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

[18] постановление АС Уральского округа от 03.11.2016 по делу № А50-30927/2015

[19] п. 2 ст. 393.1 ГК; п. 11 постановления Пленума ВС от 24.03.2016 № 7 «О применен ии судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

[21] постановление АС Московского округа от 21.09.2017 по делу № А40-222670/2016

[24] постановления АС Дальневосточного округа от 20.06.2017 по делу № А59-548/2015, АС Западно-Сибирского округа от 16.10.2014 по делу № А75-11084/2013

Взыскание убытков, связанных с рисками изменения цены, пока не получило значительного практического применения в сфере арендных правоотношений. Поэтому невозможно сделать вывод о подходе судов к требованию о взыскании таких убытков, если прекращение договора произошло не в связи с нарушением арендатором его обязательств, а в результате немотивированного отказа арендодателя от договора аренды, право на который предусмотрено таким договором.

Требование о взыскании убытков в виде стоимости имущества арендатора, несвоевременно вывезенного из арендуемых помещений

У арендодателя часто возникает вопрос о том, как поступить с имуществом арендатора, которое было оставлено (несвоевременно вывезено) им после расторжения договора. Самостоятельное распоряжение арендодателя таким имуществом может послужить основанием для предъявления бывшим арендатором требования о взыскании убытков в размере стоимости такого имущества.

Снизить риски взыскания вышеуказанных убытков можно путем включения в договор условий касательно судьбы оставленного арендатором имущества.

Прежде всего необходимо включить в договор условия о сроках и порядке вывоза арендатором принадлежащего ему имущества в случае досрочного прекращения договора. Следует также предусмотреть, что при неисполнении арендатором указанных условий арендодатель вправе распорядиться данным имуществом определенным образом.

Например, в договор можно включить положение о том, что арендодатель по истечении срока для вывоза арендатором принадлежащего ему имущества вправе принять оставленное имущество в свою собственность, удалить такое имущество либо передать его на хранение с последующим взысканием расходов с арендатора (или компенсировать расходы за счет продажи оставленного имущества). Суды признают данный подход правомерным[21].

Рекомендации. До распоряжения имуществом арендатора следует направить ему письменное уведомление о необходимости освободить помещения и сообщить, что последствием неисполнения обязательства по вывозу имущества станет принятие арендодателем предусмотренного договором решения о распоряжении таким имуществом.

Ссылка на основную публикацию