Отказ от сделки купли продажи квартиры

Статья 28 ГПК РФ. Предъявление иска по месту жительства или месту нахождения ответчика

Можно ли совершить расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации?

После заключения сделки договор купли-продажи регистрируется в Росреестре. По различным причинам у людей возникает вопрос, можно ли расторгнуть договор до регистрации сделки, как и в течении какого времени это можно сделать?

Далее рассмотрим,можно ли аннулировать сделку и как?
До завершения регистрации договор не вступает в юридическую силу и переход права собственности от продавца к покупателю не завершён, что существенно облегчает расторжение сделки.
Право собственности на недвижимость возникает у покупателя согласно нормам статьи 131 и ч.1 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законам:

Для этого имущественная сделка должна быть внесена в сведения Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Если регистрационная процедура не завершена, договорённости расторгаются согласно нормам главы 29 ГК РФ.

Статья 558 ГК РФ. Особенности продажи жилых помещений

  • Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
  • Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
  • Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.

Условиями, допускающими расторжение купли продажи квартиры, являются в первую очередь факты нарушения положений договора, не исполнение одного и более пунктов, внесённых в него. В этом случае вступают в силу нормы статьи 450 ГК РФ. Она констатирует, что заключение договора предусматривает для каждой стороны определённые преимущества. Если одна из сторон обещанных преимуществ не получила – допускается аннулирование сделки. В число таких ситуаций обычно входят:

  1. Отсутствие оплаты со стороны покупателя, неправомерная задержка части установленного договором платежа.
  2. Отказ покупателя подписать передаточный акт.
  3. Отказ продавца составить передаточный акт и ключи от квартиры. Продолжение проживания в квартире после указанного в договоре срока.
  4. Обнаружение новых обстоятельств, нарушающих права третьих лиц, и указывающих на оспоримость сделки.
  5. Обнаружение обременений, не оглашённых продавцом.
  6. При заселении в квартиру установлено её фактическое состояние, отличающееся от обещанного договором в сторону ухудшения. Или иные неполадки, препятствующие проживанию в квартире и существенно снижающие её стоимость.

СПРАВКА: Если нарушения ничтожны, целесообразно добиваться их исправления, а не прекращения правопреемства.

Особняком стоят непредвиденные обстоятельства или форс-мажор, когда в срыве передачи прав отсутствует вина контрагентов. При оформлении купчей такие варианты исхода дела предусматриваются, о чём составляется отдельный пункт, регулирующий действия сторон. Они укладываются в нормы статьи 451 ГК РФ. При аннулировании договорённости о приобретении квартиры, алгоритм действий опирается на указанный пункт.

READ
Что делать, если протекла крыша в квартире

В этом случае прекращение действия документа оформляется по обоюдному согласию. Если одна из сторон нарушила установленный договором алгоритм, допускается претензионное рассмотрение на основании статьи 452 ГК РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  • Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  • Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Главное условие правоспособности расторжения сделки – это наличие соответствующих положений в теле договора. При указании на нарушения имущественных прав контрагента даётся обязательная ссылка на внесённый в документ пункт, которым должны были исполниться соответствующие обязательства, но не были исполнены, в нарушение установленных законодательством норм. То есть существенные положения купчей должны содержать обязательства:

  • по передаче денег в размере стоимости объекта недвижимости;
  • по передаче имущества взамен полученных денег;
  • ответственность за неисполненные сторонами обязательства.

Все положения должны быть сформулированы лаконично и не допускать интерпретаций.

Причины расторжения договора

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий. В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется. О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений. При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении. Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

READ
В какие сроки можно вернуть деньги при возврате товара?

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

    Нарушение договора продавцом, например:
    – уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени
    – продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора

Нормативные акты: Отказ от договора купли-продажи квартиры

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
“Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” 4. Учреждение юстиции правомерно отказало в государственной регистрации договора купли – продажи квартиры, так как ранее им уже был зарегистрирован договор купли – продажи той же квартиры, заключенный тем же продавцом с другим покупателем.

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050
(ред. от 02.03.2021)
“О реализации отдельных мероприятий государственной программы Российской Федерации “Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации” В случае вынесения банком решения об отказе в принятии договора купли-продажи жилого помещения, документов на строительство и документов, предусмотренных пунктами 41, 42, 44, подпунктами “а” и “б” пункта 45 и пунктом 45(1) настоящих Правил, либо об отказе в оплате расходов на основании этих документов или уплате оставшейся части паевого взноса распорядителю счета вручается в течение 5 рабочих дней со дня получения указанных документов соответствующее уведомление в письменной форме с указанием причин отказа. При этом документы, принятые банком для проверки, возвращаются.

Возврату подлежит: как вернуть деньги за квартиру и отменить сделку

Представьте ситуацию: вы купили квартиру, а через какое-то время после совершения сделки поняли, что жить в этой квартире нельзя. К примеру, продажа состоялась летом, а зимой выяснилось, что в доме не работает центральное отопление. Или дом начал разрушаться, а сразу это было незаметно.

В таких обстоятельствах многие опускают руки: что поделать, сам виноват, что не проверил заранее. Между тем мириться с непригодной для проживания квартирой вовсе не обязательно. Если продавец подсунул вам кота в мешке, плохую квартиру можно вернуть: именно такое решение в конце марта вынес Верховный суд России.

Мнение судей звучит так: если после приобретения квартиры покупатель обнаружил недостатки, которые в момент приобретения были не видны, то покупатель вправе потребовать возврата денег при условии, что недостатки являются существенными и не дают покупателю возможность использовать объект для проживания. Решение Верховного суда существенно повлияет на исход будущих споров с недвижимостью.

Что случилось

В России еще не было таких прецедентов. В судебной практике встречались споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав в случае признания жилого дома аварийным, реже попадались дела арендаторов, которые говорили о том, что им передали ненадлежащие помещения. Большая часть таких дел завершалась поражением арендаторов-истцов.

READ
Льготы на землю для инвалидов 2 группы

Рассматриваемое дело — новинка для всех: судов, покупателей и продавцов. Мало кто из покупателей знал, что, приобретая плохую квартиру, деньги за нее можно вернуть. Судя по всему, такая неосведомленность приводила к тому, что люди даже не обращались к юристам, заранее принимая свое фиаско. А зря.

Смелый гражданин Краснодарского края попросил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры ненадлежащего качества, взыскать с продавца уплаченные деньги, расходы на ремонт и планировку квартиры, а также проценты по ипотеке и стоимость страхования квартиры. Кроме того, покупатель просил взыскать также компенсацию морального вреда и судебные издержки.

После резонансного решения Верховного суда дело направили на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции. Теперь вероятность положительного исхода для истца стала высокой — ведь на его стороне Верховный суд.

Как доказать непригодность квартиры

Главное, что нужно знать перед оспариванием сделки: суд никому не поверит на слово. Судьям потребуются доказательства того, что квартира действительно непригодна для проживания. В качестве доказательства обычно выступает экспертное заключение от сторонней организации. Представители такой организации осмотрят недвижимость и выдадут заключение о состоянии квартиры.

Заказчику придется заплатить за строительно-техническую экспертизу около 10 тыс. руб. — сейчас это средняя стоимость услуг на рынке. На мой взгляд, цена вполне обоснована. Дело в том, что при составлении заключения эксперты руководствуются «Положением о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». Это положение утверждено российским правительством.

Важно обратить внимание на то, чтобы в заключении содержались выводы, что квартира не соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим или иным установленным требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. Самой важной формулировкой в таком заключении будет оборот «квартиру нельзя признать жилым помещением».

Если экспертная организация выдаст такое заключение, то покупатель без проблем сможет в суде доказать факт, что приобретенный объект недвижимости не соответствует предъявляемым потребительским качествам.

Как правильно составить договор

При рассмотрении иска суд обязательно изучит договор купли-продажи, в соответствии с которым приобреталась квартира. Самое главное: покупатель будет прав, даже если в договоре не прописаны качества квартиры и ее соответствие нормам жилья. Вы сможете доказать свою правоту, если все доводы в иске основаны на положениях Гражданского кодекса о качестве товара. На объект недвижимости, каковым является квартира, распространяются все нормы к качеству обычных товаров.

Продавец обязан передать покупателю квартиру с теми качествами и свойствами, которые прописаны в сделке купли-продажи. Поэтому важно основательно подойти к формулировкам договора и указать в нем состояние всех видов коммуникаций, систем безопасности, а также соответствие санитарно-гигиеническим, экологическим и другим нормам, установленным к жилым помещениям. Практика показывает, что обычно покупатель забывает про такие нюансы, а продавцу, естественно, это не нужно. Не поленитесь включить соответствующие пункты в договор.

READ
Подписание первичных документов по доверенности

Впрочем, даже если договор уже подписан и состояние квартиры в нем отдельно не отражено, шансы покупателя признать сделку недействительной остаются. В этой ситуации у продавца сохраняется обязанность передать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Продавец обязан соблюдать требования к качеству товара независимо от того, прописаны они в договоре купли-продажи или нет.

И еще совет. В договоре купли-продажи нужно прописать условие о том, что продавец будет нести ответственность, если скроет недостатки квартиры, о которых он знал и намеренно не сообщил покупателю. В суде этот аргумент сработает.

Как определить качество квартиры

На самом деле, законодатели заранее позаботились об обманутых покупателях — задолго до выхода последнего постановления Верховного суда. Просто прежде мало кто знал, как пользоваться «Положением о признании помещения жилым помещением». Покупатель, который решил оспорить сделку купли-продажу квартиры, может оперировать следующими доводами:

1. Несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин. Это небезопасно.

2. В квартире обязательно должен быть свет, горячая и холодная вода, отопление, вентиляция, газ, водоотведение. Все эти системы должны соответствовать санитарно-эпидемиологической требованиям.

3. Вентиляция должна быть такой, чтобы воздух из одной квартиры не проходил в другую.

4. В квартире должен быть допустимый уровень шума и вибрации.

5. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5% в середине жилого помещения.

6. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.

7. Концентрация вредных веществ в квартире не должна превышать предельно допустимых концентраций для воздуха, установленных в соответствующих законах регионов.

Это лишь некоторые требования, которым должна соответствовать квартира. В правилах также прописаны условия о допустимом уровне звука, шума, интенсивности электромагнитного излучения, напряженности переменного электрического поля и другие детали. Там же даны отсылки на технические законы, которые в деталях прописывают все нормативы. Внимательное изучение документа позволит выбрать именно те недостатки, которые обнаружены в конкретной квартире, и составить исковое заявление, опираясь на точные названия нарушений.

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции

Александр Тарасов управляющий партнер и генеральный директор юридической компании «АВТ Консалтинг»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Уведомление о расторжении договора

Еще одним необходимым документом при осуществлении процедуры расторжения договора покупки недвижимости является уведомление, представляющее собой документальное удостоверение намерения одной из сторон сделки расторгнуть ее. При этом уведомление может быть первичным документом (перед заключением соглашения) либо представлять собой элемент претензионного порядка разрешения спорной ситуации, необходимого перед обращением в суд.

READ
Меры уголовной ответственности за невыплату алиментов

Уведомление составляется в произвольной форме, но должно содержать максимально четкие и понятные формулировки, дабы минимизировать непонимание или двоякое толкование сложившейся ситуации со стороны контрагента.

В частности, в уведомлении о расторжении договора покупки недвижимости нужно указать:

  • Данные стороны сделки, которая обращается с просьбой о расторжении договора либо претензией о выполнении обязательств по сделке.
  • Информацию о договоре (дату, номер, место составления, наименования сторон).
  • Суть уведомления. В этой части может быть высказано предложение другой стороне расторгнуть договор, заключив соглашение о расторжении, либо заявлена претензия по поводу неисполнения условий сделки и выставлено требование об исполнении обязательств в течение 30 дней.

Уведомление должно быть подписано и направлено второй стороне (отправлено по почте заказным письмом с уведомлением или доставлено контрагенту лично проставлением на копии отметки о получении). Отправленный таким образом документ можно будет представить в суде в качестве подтверждения соблюдения претензионного порядка разрешения спорной ситуации.

Соблюдение досудебного и судебного порядка

Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.

Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.

Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.

Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.

Moжнo ли oтмeнить cдeлкy кyпли-пpoдaжи квapтиpы пocлe peгиcтpaции

Moжнo, — ecли coблюдeны ycлoвия:

1. B квapтиpe нeвoзмoжнo или oпacнo жить
Чтoбы yзнaть, нacкoлькo oпacнa тpeщинa в cтeнe или пpoceвший пoтoлoк, вызывaют oцeнщикoв. Cпeциaлиcты ocмaтpивaют квapтиpy, дeлaют зaмepы тpeщины и дeлaют вывoд: cooтвeтcтвyeт ли квapтиpa тpeбoвaниям к жилым пoмeщeниям c yчeтoм нaйдeнныx изъянoв.

READ
Взыскание Долгов За Коммунальные Услуги

2. Уcтpaнить или oтpeмoнтиpoвaть изъян нeвoзмoжнo
Экcпepты peшaют, мoжнo ли oтpeмoнтиpoвaть квapтиpy. Ecли зaлaтaть тpeщинy нeвoзмoжнo или cтoимocть peмoнтa вышe пoлoвины цeны зa квapтиpy, cyд мoжeт pacтopгнyть дoгoвop.

3. Пpoдaвeц yмышлeннo cкpыл изъян
Пepeд пoкyпкoй квapтиpы пoкyпaтeль пoдпиcывaeт aкт пpиeмa-пepeдaчи жилья. Дoкyмeнт oзнaчaeт, чтo пoкyпaтeль ocмoтpeл жилплoщaдь и coглaceн кyпить квapтиpy, нecмoтpя нa нepoвныe пoтoлoчныe cтыки, cтapyю caнтexникy и вздyвшийcя пapкeт. Cyд вcтaнeт нa cтopoнy пoкyпaтeля тoлькo в cлyчae, ecли пpoдaвeц yмышлeннo cкpывaл изъян oт пoкyпaтeля, pиeлтopoв и юpиcтoв.

Когда вообще можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, договор купли-продажи квартиры можно разорвать только:

  • по соглашению сторон – то есть, при обоюдном волеизъявлении и отсутствии претензий;
  • по решению суда по иску одной из сторон договора в случаях, когда другая сторона существенно нарушила условия сделки.

Существенным нарушением условий договора считается нарушение, в результате которого пострадавшая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла по условиям этой сделки рассчитывать.

Например, если покупатель, несмотря на передачу ему объекта недвижимости, частично или полностью не уплатил продавцу выкупную сумму (определение ВС РФ № 78-КГ17-21 от 11.07.2017). Или, скажем, если уже после заключения договора у объекта недвижимости были выявлены скрытые недостатки, наличие которых проявилось впоследствии и не могло быть выявлено при заключении договора (определение ВС РФ № 16-КГ18-14 от 10.07.2018).

Кроме того, по закону возможно расторжение договора купли-продажи квартиры покупателем и продавцом по обоюдному соглашению или по решению суда в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК). Существенным признается изменение обстоятельств настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Отсюда первый вывод : отменить сделку можно либо по соглашению, либо по решению суда. Возможность расторжения договора в одностороннем порядке, лишь по уведомлению второй стороны, законодательством не предусмотрена.

Принципиальным является и момент расторжения . Сделать это можно только до момента, пока стороны не исполнили свои обязательства по сделке, то есть пока покупатель не передал деньги и на него в Росреестре не оформлен переход права собственности. Но исполнение договора только одной из сторон не является препятствием для расторжения сделки. Например, если покупатель зарегистрировал права на квартиру в Росреестре, но не уплатил продавцу оговоренную сумму, это не может быть препятствием для расторжения договора (п. 65 Постановления Пленума ВС, Пленума ВАС № 10/22 от 29.04.2010).

Второй вывод : по закону допустимо расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации в Росреестре, так и после такой регистрации. В таком случае суд должен не только расторгнуть договор, но и прекратить зарегистрированное в Росреестре право собственности покупателя. Пример – решение Новошахтинского райсуда Ростовской области № 2-1277/2018 от 24.09.2018.

READ
Продажа части доли дома и земельного участка

Ненадежный продавец: как расторгнуть договор купли-продажи?

На вопросы читателей, связанные со сделками купли-продажи недвижимости, отвечает Наталья Киселева, юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

На вопросы читателей, связанные со сделками купли-продажи недвижимости, отвечает Наталья Киселева , юрист офиса «Академическое» компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Выплатила кредит на покупку жилья. Как теперь снять обременение по ипотеке и изменить свидетельство о регистрации прав собственности на квартиру?

— Самое главное вы уже сделали — погасили ипотечный кредит. Осталось дело за малым: взять в банке справку о том, что кредит и проценты по нему выплачены полностью. Затем вместе с полномочным представителем банка вы подаете заявление о погашении записи об ипотеке в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (так сегодня называется регистрирующий орган). После завершения процедуры (около трех дней) вам будет выдано свидетельство о государственной регистрации права с отметкой об отсутствии обременения.

Собственник выразил согласие на покупку доли, но никаких реальных шагов не делает. То есть после получения нашего уведомления он письменно ответил нотариусу, что готов купить недвижимость за назначенную цену, но теперь не звонит, не интересуется и спускает дело на тормозах… Можем мы в таком случае продать долю не ему? Каков порядок действий?

— Подобные злоупотребления правом со стороны владельцев долей недвижимости очень часто встречаются в сегодняшней практике. Пользуясь тем, что без их согласия либо отказа от покупки сделка состояться не может, они тянут время, продолжая пользоваться всей квартирой.

Следует отметить, что автор данного вопроса изначально избрал несколько неверную тактику. Но ситуация разрешима. Необходимо послать новое уведомление с описанием конкретных действий, которые должен предпринять сосед, если он действительно хочет купить предложенную долю, а именно: в назначенный день и час явиться к нотариусу для подписания договора купли-продажи, имея при себе деньги для покупки. И обязательно следует указать, что уклонение или неявка будут расцениваться как отказ от преимущественного права покупки.

После соблюдения данной процедуры можно либо совершить сделку купли-продажи с сособственником, который, возможно, тянет время, чтобы накопить деньги, либо продавать свою долю третьему лицу.

Мы купили у знакомых за 1,5 млн руб. часть дома, получили свидетельство о праве собственности, но сейчас передумали и хотим вернуть деньги. Продавцы согласны. Как можно расторгнуть эту сделку? Нужно ли платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)?

READ
День диспансеризации оплачивается вместе с зарплатой

— Вам необходимо заключить соглашение о расторжении договора купли-продажи, пройти еще раз процедуру государственной регистрации, и после этого продавцы вновь станут собственниками принадлежавшего им имущества. Никакого дохода в результате данной расторгнутой сделки продавцы не получают, поэтому НДФЛ платить не нужно.

Квартиру приватизировали в 1994 г. Сейчас решили продавать. Из документов есть только договор передачи квартиры в собственность граждан. Что еще должно быть? Чем грозит отсутствие недостающих документов, какие проблемы теперь могут возникнуть из-за того, что их вовремя не оформили?

— У вас не хватает свидетельства о собственности на жилище, это не ограничивает права собственности на квартиру. Никаких проблем при продаже или любых сделках в связи этим не возникнет. Просто необходимо дополнительно получить выписку из Единого государственного реестра прав и справку о содержании правоустанавливающих документов — эти бумаги подтвердят, что вы до сих пор являетесь полноправным собственником квартиры.

У меня на руках расписка в получении аванса, где сказано, что я внес 60 тыс. руб. за квартиру и эта сумма входит в стоимость недвижимости. Далее прописано, что в случае невыполнения обязательств по расписке продавца аванс возвращается в полном объеме, а в случае отчуждения вышеуказанной недвижимости третьим лицам в определенный срок продавец обязуется возвратить аванс в двойном размере. Не превращает ли последняя фраза этот аванс в задаток с соответствующими последствиями для покупателя? То есть при отказе от сделки я не получу свои деньги назад?

— Понятие задатка и его документальное оформление закреплено Гражданским кодексом (ГК) РФ. В ст. 380 ГК указано, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком, она считается уплаченной в качестве аванса. Судя по вашему вопросу, в подписанном документе четко фигурирует слово «аванс», значит, даже при установлении каких-то индивидуальных условий (в частности, возврата в двойном размере) данная сумма задатком не становится.

Заключил с продавцом квартиры договор купли-продажи, по которому он обязан выписаться со всем семейством через неделю после сделки. Через месяц получаю свидетельство о государственной регистрации права собственности. Но бывший хозяин исчез в неизвестном направлении, а в квартире осталась его бывшая супруга с детьми. Они до сих пор не выписались и не освободили квартиру. Говорят, что ехать им некуда. Я свое жилье уже продал, и мой покупатель настойчиво интересуется, когда же я съеду с уже не принадлежащей мне жилплощади. В договоре купли-продажи сроки освобождения квартиры бывшими жильцами не указаны. Как можно в максимально короткое время законно решить данную проблему?

— Очень редко встречаются ситуации, из которых почти невозможно найти выхода, эта, на мой взгляд, именно такая. Судя по содержанию вопроса, вы стали жертвой очевидного мошенничества. Право пользования квартирой третьими лицами — существенное условие договора купли-продажи, и если в нем не указано, что данные лица обязуются сняться с регистрационного учета, и, более того, если не предоставлены их личные обязательства о выписке, выселить их не удастся, так как вы купили квартиру с проживающими в ней пользователями. Остается суд, но какое он примет решение, зависит от полной картины совершения сделки, поэтому дать какие-либо прогнозы затруднительно.

READ
Ипотека на загородную недвижимость

В связи с тем что квартира вам не передана, то есть передаточный акт не подписан, договор купли-продажи недвижимости можно расторгнуть. Но так как, по вашим словам, бывший собственник исчез, проблему, связанную с возвратом денег за квартиру, таким путем решить не удастся.

Я приобрел квартиру. Дом панельный, последний этаж, с ремонтом. Претензий особых не было, продавец заверил в том, что крыша отремонтирована, не течет. Но спустя время выяснилось, что крыша протекает, а стены под обоями покрыты плесенью. Можно ли расторгнуть договор купли-продажи в связи с тем, что продавец меня обманул, или получить какую-то компенсацию?

— В соответствии с ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При заключении договора продавец обязан уведомить покупателя обо всех имеющихся недостатках, в том числе о скрытых дефектах, которые самому продавцу известны.

О тех изъянах, которые перечислили вы, продавец должен был знать, но вас он не предупредил. Поэтому вы вправе, определив свои запросы и предстоящие затраты, требовать либо уменьшения покупной цены, либо безвозмездного устранения недостатков, либо возмещения своих расходов на устранение этих дефектов. Думаю, что судебного разбирательства избежать не удастся, но правда на вашей стороне, и бороться стоит.

К сожалению, многие из нас, предвидя судебные тяжбы и конфликты, отказываются от своих прав, не требуют того, что положено им по закону, и тем самым предоставляют нечестным продавцам возможность скрывать недостатки товара, чтобы увеличить его цену. Если бы каждый из таких собственников четко знал, что их действия не останутся безнаказанными, нарушений и обманов было бы гораздо меньше.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

  • продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
  • покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

  • сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.
READ
Расписка в получении денег при покупке-продаже

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Конечно, описанный выше порядок – это универсальная модель. Безусловно, в отдельных жизненных ситуациях могут возникать дополнительные вопросы. Скажем, можно ли расторгнуть договор купли продажи по ипотеке? Да, конечно, но тогда расторжению подлежит и ипотечный договор. Или, скажем, можно ли отказаться от договора, если квартира не понравилась? Нет, нельзя – покупатель должен был проявить должную предусмотрительность на этапе достижения договоренности о сделке. Если вы не нашли ответ на ваш вопрос в материале – задайте его нашим юристам. Удачи!

Расторжение договора купли-продажи квартиры

Может быть по инициативе покупателя или продавца. А так же по обоюдному согласию.

Далее рассмотрим каждую ситуацию отдельно.

По обоюдному соглашению сторон

Любая из сторон сделки может стать инициатором для расторжения договора. Стороны могут достичь обоюдного согласия путем переговоров и заключить другой договор обратного порядка. Предметом будет выступать все тот же объект недвижимости, а продавец и покупатель поменяются местами.

Тогда каждый получит свое имущество, которым владел до заключения первого соглашения. После государственной регистрации в Росреестре собственником снова станет продавец, а покупатель получит уплаченные деньги.

В одностороннем порядке

Прекращение договора по обоюдному согласию встречается крайне редко. Чаще одной из сторон приходится добиваться его в судебном порядке. Рассмотрим ситуации, когда инициатором может стать продавец, а когда покупатель.

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

  • при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
  • при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
  • при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

  • при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
  • если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
  • при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.
Ссылка на основную публикацию